나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102635 [1] 서울특별시 동작구 상도동 244-241 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대신감정 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 ""서울상도초등학교"" 남측 인근에 소재하며,
주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 6호선
""신대방삼거리역"" 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 급경사 지대의 장방형 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작
교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-04-03)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2022년1월2일~ 2026년
1월28일) 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물로서,
외 벽 : 화강석 마감 등,
창 호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

지하1층: 주차장, 다중주택 등,
지상1층~지상4층: 다중주택 등,
옥탑층: 다락 및 계단실 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스설비 및 승강기 설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

일련번호(가) 옥탑층에 제시외건물 ㉠(판넬조 판넬지붕 등, 약 2.5㎡, 보일러실 등)이 소재
하며 구조, 규모 및 이용상황 등으로 보아 대상물건에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되
어 이에 구애됨 없이 감정평가하였으니, 관련 업무 진행 시 재확인바람.

공부와의 차이

① 기준시점 현재 공부상 지하1층은 현황 ""101호~103호"", 공부상 지상1층은 현황 ""201호~
204호"", 공부상 지상2층은 현황 ""301호~304호"", 공부상 지상3층은 현황""401호~404호"" 및
공부상 지상4층은 현황 5층으로 이용 중이므로, 추후 관련 업무 진행시 참고하기 바람.

②지상1층은 일반건축물대장 및 도면 상 ""근린생활시설""로 등재되어있으나, 기준시점 현재
4개호(201호~204호)로 구획되어 있는 것으로 탐문조사 되었으니, 추후 관련 업무 진행 시
재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102635 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 상도동 244-241

* 용도: 다중주택

* 감정가: 2,213,196,200원

* 토지면적: 152.00㎡ (약 46.0평)

* 건물면적: 405.32㎡ (약 122.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대방새마을금고 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "서울상도초등학교" 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 대체로 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 6호선 "신대방삼거리역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용 및 형태: 인접 도로 대비 급경사 지대의 장방형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(2025-04-03), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2022.01.02~2026.01.28)입니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 12일자 대방새마을금고 근저당권 (을1, 건물등기부)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서 상 명시된 내용 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-12

* 확정일자: 2020-10-20

* 배당신고일자: 2025-06-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 구

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2024-02-16

* 확정일자: 2024-02-16

* 배당신고일자: 2025-05-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 박

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024-06-03

* 확정일자: 2024-05-13

* 배당신고일자: 2025-05-09

* 대항력: 없음

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-20

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 주의: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하므로, 관련 업무 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 염

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024-03-20

* 확정일자: 2024-03-20

* 배당신고일자: 2025-05-09

* 대항력: 없음

* 임차인: 염

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024-06-12

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-05-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 우

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-26

* 확정일자: 2021-10-25

* 배당신고일자: 2025-05-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-06

* 확정일자: 2025-05-13

* 배당신고일자: 2025-06-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2023-09-15

* 확정일자: 2023-09-15

* 배당신고일자: 2025-06-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-10

* 확정일자: 2024-03-26

* 배당신고일자: 2025-05-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-23

* 확정일자: 2020-11-27

* 배당신고일자: 2025-05-22

* 대항력: 없음

* 임차인: 임

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2024-05-20

* 확정일자: 2024-05-20

* 배당신고일자: 2025-06-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-12

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 임차인: 조

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024-05-01

* 확정일자: 2025-03-12

* 배당신고일자: 2025-06-10

* 대항력: 없음

* 임차인: 조

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 410,000원

* 전입일자: 2024-05-01

* 확정일자: 2024-05-01

* 배당신고일자: 2025-05-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 조

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-31

* 확정일자: 2019-11-27

* 배당신고일자: 2025-05-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-02

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 임차인: 지

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-25

* 확정일자: 2021-10-25

* 배당신고일자: 2025-05-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 서울상도초등학교 인근에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 최근 매매 동향:

* 2026년 7월 10일, 상도동 279-397번지 강호빌리지 (2017년식, 다세대) 42.94㎡가 2억 3천만원에 거래됨. (평당 약 536만원)

* 2026년 7월 5일, 상도동 159-298번지 효성빌라(B동) (1986년식, 다세대) 34.77㎡가 2억 1천 5백만원에 거래됨. (평당 약 618만원)

* 2026년 7월 1일, 상도동 279-586번지 대성하이빌라B동 (1991년식, 다세대) 41.16㎡가 7억 4천만원에 거래됨. (평당 약 1798만원) - 해당 거래는 개별 호실의 특성이나 거래 조건에 따라 이례적일 수 있으며, 일반적인 시세를 반영하는 데는 주의가 필요합니다.

* 시세 분석: 주변 다세대 주택의 최근 거래 사례를 종합해 볼 때, 해당 지역의 주거용 부동산 시세는 공급 면적 기준 평당 약 500만원 ~ 600만원 수준으로 형성되어 있는 것으로 보입니다. 본건은 다중주택으로서 다세대주택과는 구분되나, 지역 내 주거용 부동산 가치를 평가하는 데 참고할 수 있습니다. 최근 매매된 '강호빌리지'의 경우 준신축 건물이며, 평당 약 536만원 수준으로 거래되어 본건 감정가 대비 잠재적인 시세 상승 여력을 가늠할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울상도초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통시설: 지하철 6호선 신대방삼거리역이 근거리에 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 좋습니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변 지역에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장과의 차이: 공부상 용도 및 층수와 현황 이용 상태에 차이가 있어, 추후 건축물 관련 업무 진행 시 확인이 필요합니다. (예: 1층 근린생활시설이 주거용으로 구획된 점, 지상 4층이 5층으로 이용 중인 점 등)

* 정비구역 지정: 대상 물건지가 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발/재건축 등 정비 사업 진행 시 영향을 받을 수 있습니다. 이는 장기적으로 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 과정에 따른 불확실성도 내포하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층)으로 용도지역 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등의 규제를 받습니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정기간(2026년 1월 28일까지) 내 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련: 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 다수의 임차인이 존재하며 일부 임차인의 경우 확정일자 또는 배당신고일자 정보가 누락되어 있어, 보증금 회수 절차나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (신 , 염 , 장 , 주 임차인 등)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도동의 초등학교 인근에 위치한 다중주택으로, 신대방삼거리역 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 비교적 최근에 준공된 건물(2019년)이며, 주거 밀집 지역 내에 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 정비구역으로 지정되어 있어 장기적인 개발 가능성도 잠재하고 있습니다. 다만, 공부상 내용과 현황의 차이, 다수의 임차인 존재 및 일부 정보 누락은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 교육 환경: 신대방삼거리역과 서울상도초등학교가 인접해 있어 실거주 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대에 용이합니다.

* 개발 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대가 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 다중주택으로서 다수의 임차인으로부터 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,213,196,200원

* 주변 시세 및 본건의 가치 분석 결과, 보수적으로 감정가 대비 95% 수준인 약 21억 1천만원을 목표 입찰가로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.