나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경3764 [1] 서울특별시 서초구 반포대로 275, 128동 26층2602호 (반포동,래미안퍼스티지) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경3764 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 개요

* 소재지: 서울특별시 서초구 반포대로 275, 128동 26층2602호 (반포동, 래미안퍼스티지)

* 용도: 아파트

* 감정가: 3,500,000,000원 (삼십오억원)

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 42.35㎡ (약 12.81평)

* 토지지분: 42.3503㎡ (약 12.81평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

* 건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

* 건물지분: 84.93㎡ (약 25.69평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 서울특별시 서초구 반포동에 위치하며, 고급 주거 단지로 잘 알려진 래미안퍼스티지 내에 소재합니다.

* 해당 지역은 강남 3구 중에서도 최고 수준의 생활 인프라와 주거 환경을 자랑합니다.

2.2. 교통

* 단지 인근으로 반포대로 등 주요 도로가 잘 정비되어 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 지하철 3호선, 7호선, 9호선 고속터미널역 등 다수의 역을 도보 또는 근거리에서 이용 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 편의시설

* 단지 주변으로 신세계백화점, 센트럴시티 등 대형 상업 시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 가톨릭대학교 서울성모병원 등 의료 시설 이용이 용이합니다.

* 서리풀공원, 올림픽공원 등 녹지 공간 접근성이 좋습니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권은 이영희에서 정수영으로 이전되었습니다.

* 다수의 근저당권 및 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 설정되어 있습니다.

* 총 등기부채권 총액은 6,995,000,000원 (육십구억 구천오백만원)입니다.

3.2. 말소기준권리

* 을1번 근저당권 (농협은행주식회사, 2017-11-30 접수, 840,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (물건명세서 참고사항: 비고란 공란)

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임차인 정보와 관련된 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 서초구 반포동은 강남의 핵심 상권 중 하나로, 높은 주거 가치와 더불어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주변 시세 및 거래 동향을 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 래미안퍼스티지

* 주소: 서울특별시 서초구 반포동 18-1

* 사용승인일: 2009년 7월 14일

* 동수: 28동

* 세대수: 2444세대

* 주차대수: 총 4,368대 (지하 4,368대, 지상 12대)

* 최고층: 32층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

5.2. 아파트 매매/임대 정보

* 최근 시세 분석 결과, 유사 면적의 아파트 거래 사례를 참고하면 본 건의 전용면적(84.93㎡) 기준 시세는 대략 32억원에서 53억원 사이로 추정됩니다.

* 2026년 5월 6일 59.89㎡ (약 18평) 물건이 37.2억 원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 6,211만원 수준입니다.

* 2026년 5월 8일 198.04㎡ (약 60평) 물건은 78.5억 원에 거래되어 3.3㎡당 약 3,965만원 수준이며, 2026년 6월 3일 222.76㎡ (약 67평) 물건은 80억 원에 거래되어 3.3㎡당 약 3,591만원 수준으로, 면적이 커질수록 3.3㎡당 단가는 하락하는 경향을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부상 총 채무액이 감정가 대비 상당히 높아, 낙찰 후 복잡한 법적 절차가 따를 수 있습니다.

* '중복사건', '별도등기' 표기는 추가적인 법적 검토가 필요함을 시사합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

* 경매 물건의 경우, 실제 현장 조사 없이는 정확한 건물 상태, 하자 여부, 내부 점유자 현황 등을 파악하기 어려워 인수 후 수리 비용 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 본 건과 관련하여 여러 경매 사건이 중복으로 진행될 가능성이 있어, 입찰 시점에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 최고 명문 학군과 최상급 생활 인프라를 갖춘 서초구 반포동의 래미안퍼스티지 내 위치하며, 단지 자체의 명성과 브랜드 가치가 매우 높습니다.

* 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정평가액 대비 실질 시장 가치가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 다만, 높은 총 채무액과 중복 사건, 별도 등기 등의 복잡한 권리 관계는 철저한 사전 조사와 분석을 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 강남의 핵심 지역인 반포동의 명품 아파트입니다.

* 우수한 단지: 래미안퍼스티지는 탁월한 커뮤니티 시설과 조경, 높은 브랜드 가치를 지닌 단지입니다.

* 시세 상승 잠재력: 강남 지역의 꾸준한 수요와 개발 호재를 바탕으로 지속적인 시세 상승이 기대됩니다.

* 실거주 및 투자 가치: 최상의 주거 환경으로 실거주 만족도가 높으며, 장기적인 투자 관점에서도 유리합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 35억원이며, 최근 실거래가 분석 및 시장 동향을 종합적으로 고려할 때, 예상되는 적정 입찰가는 39억 5천만원 (3,950,000,000원) 수준으로 예상됩니다.

* 이는 인수 보증금이 없는 점, 그리고 미래 시세 상승 가능성을 반영한 보수적인 추정치입니다.

* 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 관계의 최종 확인, 경쟁 입찰 현황 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.