나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102929 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 업무용빌딩, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 신대방역(지하철 2호선) 등이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 건 중 제 14층 제1401호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 미상,
바닥 : 미상,
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

※ 건축물대장상 건축물현황도 기준
집합건축물대장상 오피스텔(복층형 구조)으로 기재되어 있음.
(후첨'건물내부구조도'참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 화재설비 및 기계식주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1568-5 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)
신림동 1568-6 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102929 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 14층1401호

용도: 오피스텔

감정가: 262,000,000원

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지지분: 4.4566㎡ (약 1.35평)

건물면적: 18.86㎡ (약 5.70평)

건물지분: 18.86㎡ (약 5.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "신림고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 오피스텔, 아파트, 업무용 빌딩, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에는 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리에는 '압류(주택과-13 072)'가 2024년 6월 4일자로 등재되어 있습니다. 경매개시결정은 2025년 5월 19일 주택도시보증공사에 의해 신청되었습니다.

등기부등본 상 을구 3번의 주택임차권(정서연, 275,000,000원)은 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다. 또한, 신청채권자인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 백

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-12

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 엄

보증금: 500,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2024-10-30

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(정서연)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-29

확정일자: 2022-03-14

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으며, 상기 기재된 바와 같이 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 오피스텔, 아파트, 업무용 빌딩, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 인근에 신림고등학교가 위치해 있으며, 업무용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주위 상업시설 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 신림고등학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(백 ) 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 명확한 임대차 계약 내용을 확인하고 협의가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수조건 변경 및 확약서 제출 사실은 과거 임대차 관련 복잡한 이슈가 있었음을 시사하며, 잔금 납부 및 등기 이전 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 조사된 정보 및 주변 환경 분석으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 2억 6천 2백만원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 4.46㎡(약 1.35평)와 18.86㎡(약 5.70평)입니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 0원이라는 특이사항이 있어 명도에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. HUG와의 조건 변경 이력도 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 오피스텔: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔은 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 우수한 접근성: 대중교통 이용이 편리하여 직장인 및 학생 등 젊은 층의 선호도가 높을 수 있습니다.

* 적정 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 262,000,000원입니다.

인수되는 임차보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시세 및 낙찰률을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 유사 면적(18.86㎡, 약 5.7평)의 신림동 오피스텔 전세가는 1억 3천만원 ~ 1억 8천만원 수준으로 파악됩니다. 매매 시세는 더 높은 수준을 형성하고 있으며, '더위일관악파크뷰' 오피스텔의 경우 2022년 3월 기준으로 매매가 2.5억원 내외의 시세가 형성되었던 기록이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재 및 명도 부담, HUG와의 관련 조건 변경 사항을 고려하여, 본 물건의 현 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 현재 시세 및 감정가를 고려했을 때 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 낙찰가는 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.