나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102913 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 '사당초등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대이며, 제반 입지여건은 무난함.

교통상황

대상까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서울지하철 2,4호선 '사당역'이 근거리에 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제403호로서
(사용승인일: 2020.09.07),
-외벽: 석재 붙임 마감 등
-창호: 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨 '건물내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 사다리형 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102913 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 4층 403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 379,000,000 원

* 토지면적: 21.90㎡ (약 6.62평)

* 건물면적: 34.48㎡ (약 10.43평) (전용면적 해당 추정)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물 사용승인일: 2020년 9월 7일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 관악구 남현동에 소재하는 '사당초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 해당 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 서울 지하철 2, 4호선 '사당역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 완경사의 사다리형 토지로서 '공동주택' 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태: 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도 150m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 없음).

* 말소기준권리는 서울중앙지방법원 2024.09.02 접수된 강제경매 개시결정 (2025타경102913)입니다.

* 등기부상 을구 1번 주택임차권 (채권자: 정임수, 금액: 357,000,000원)은 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG) 관련 건으로, HUG 측에서 확약서를 제출하여 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하였기 때문입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이민정)

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 10일

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 상기 '이민정' 임차인은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있어 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 추가 확인 및 명도 과정에 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대상 물건은 사당초등학교 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다.

* 교통 환경: 사당역(2, 4호선) 및 버스 정류장이 근거리에 위치하여 서울 시내로의 이동이 편리하며, 이는 상권의 접근성을 높이는 요인으로 작용합니다.

* 상업 시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 쇼핑 및 서비스 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 2020년 9월 7일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 4층에 위치합니다. 외벽은 석재 붙임, 창호는 새시로 마감되어 있으며, 전반적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편의 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화, 화재 탐지 설비와 승강기 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 교육 시설: 사당초등학교가 인근에 위치하며, 교육 환경 보호 구역에 해당하므로 자녀 교육 환경으로 적합한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 직접적으로 인접해 있는 것으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 상기 '이민정' 임차인은 대항력이 있으며, 전입일자가 2025년 3월 10일로 기재되어 있습니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있고 인수 보증금 합계도 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로 이에 대한 면밀한 확인과 주의가 요구됩니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 임차권 등기가 말소될 예정이나, 복잡한 권리 관계의 해소 과정에서 발생할 수 있는 미세한 변동 가능성은 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년 신축된 비교적 최신 건물의 다세대주택으로, 사당역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

* 등기부상 HUG 관련 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 큰 부담은 없어 보입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 0원으로 명시되어 있는 점은 추가적인 확인과 주의가 요구되는 사항입니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었는지, 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 투자 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮고 주거 선호도가 높습니다.

* 역세권 입지: 사당역(2, 4호선)을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 교통 편의성과 더불어 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 권리관계 명확성: HUG 관련 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 부담이 적은 편입니다.

* 향후 시세 상승 기대: 관악구 및 사당동 일대의 지속적인 개발 가능성과 주거 선호도를 고려할 때, 향후 시세 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 379,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 이가채(2016년식, 43.94㎡): 2026년 7월 6일 510,000,000원 (약 1,161만원/㎡)

* 한백리츠빌(2015년식, 50.37㎡): 2026년 7월 20일 509,000,000원 (약 1,010만원/㎡)

* 대상 물건의 면적(34.48㎡)과 신축 연도(2020년)를 고려할 때, 이가채의 면적당 가격(약 1,161만원/㎡)을 적용하면 약 400,000,000원 수준의 시세로 추정됩니다.

* 감정가(379,000,000원)는 최근 거래된 유사 물건의 시세(추정 400,000,000원)보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원, 인수 부담 없음)와 HUG 관련 권리 말소를 고려하더라도, 안전한 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰이 합리적일 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 385,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.