나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102613 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 ‘동묘앞역’북측 인근에 소재하는 통칭 ‘제이타워’ 제5층 제505호로서, 주위환경은 단독, 다세대, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설, 각급학교, 주민편의시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 동묘앞역(1,6호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 11층 내 지상 5층 505호로서,
(사용승인일: 2021.05.28)
외벽: 인조석 돌붙임 등
내벽: 미상
창호: 하이새시창호 임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용중임.
(후첨'호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 소방설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 사디리형 평지로서, 주거용 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남,북,동측으로 노폭 약 2~3m의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위 탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)
기호(2): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유 치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102613 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 5층505호

건물명: 제이타워

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 주요용도: 업무시설(오피스텔))

사용승인일: 2021년 5월 28일

총 층수: 11층

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

감정가: 227,000,000원

토지면적: 4.98㎡ (약 1.51평)

토지 지분: 4.98㎡ (약 1.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.86㎡ (약 4.19평)

건물 지분: 13.86㎡ (약 4.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 ‘동묘앞역’ 북측 인근에 소재하며, 주위환경은 단독, 다세대, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설, 각급학교, 주민편의시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1, 6호선 동묘앞역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

본건 토지는 남측, 북측, 동측으로 노폭 약 2~3m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 경기신용보증재단의 가압류 (2024년 9월 9일 접수).

상기 말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 이 )

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 27일

* 확정일자: 2022년 1월 12일 (등기부상 확정일자 2022.1.28)

* 배당신고일자: 2024년 1월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 대항력 있는 임차인 및 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있으나, 본 현황표 상 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 2026년 2월 10일자 확약서가 제출되었습니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차인에 대한 보증금 인수 의무가 없을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 주거시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

인근 부동산 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 전용면적 3.3㎡당 약 109만 원 ~ 110만 원 수준으로 확인됩니다. (1998년, 2002년 준공 건물 기준)

본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 연식 대비 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

다만, 제공된 매매 정보는 주로 오래된 다세대 주택으로, 신축 도시형생활주택/오피스텔인 본건과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 신축 건물임을 감안할 때, 감정가(약 1,637만 원/㎡)는 시세 대비 적정하거나 일부 상승 여력이 있을 것으로 보입니다.

주변 교통망(동묘앞역)이 양호하여 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1, 6호선 동묘앞역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설, 주민편의시설 등이 소재합니다.

* 교육시설: 창신초등학교가 인근에 소재하며, 관련 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다. (제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과 기준)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 특이사항: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 언급되었으나, 물건명세서상 HUG의 확약으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

소형 면적: 전용면적 13.86㎡(약 4.19평)으로, 향후 매각 시 특정 수요층으로 제한될 가능성이 있습니다.

토지이용계획 제한: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획법규 적용을 받습니다. 이는 일반적인 도심 지역에서의 제약사항으로, 큰 리스크 요인은 아닐 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 도심 역세권에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택/오피스텔입니다.

소형 면적임에도 불구하고 동묘앞역 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 최근 건축된 건물이라는 점에서 가치가 높습니다.

임차인 관련 복잡한 권리 관계가 HUG의 확약으로 인해 정리되어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 부분입니다.

다만, 작은 면적과 관련된 잠재적인 매각/임대 제한 가능성은 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건축물로 인한 가치 상승 기대.

역세권 입지: 동묘앞역(1, 6호선) 초역세권으로 교통 편리성이 우수.

소형 면적: 1인 가구, 학생 등의 임대 수요에 적합하여 안정적인 임대 수익 기대 가능.

권리관계 명확화: HUG 확약으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 감정가는 227,000,000원입니다.

임차인 인수 보증금이 없는 것으로 판단되므로, 순수 부동산 가치에 대한 입찰가 산정이 필요합니다.

제공된 주변 시세 데이터는 오래된 건물 기준이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 신축 건물임을 감안하면 감정가는 현재 시세를 잘 반영하고 있을 가능성이 높습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 기준으로, 경매 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권장 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 235,000,000원

(감정가를 기준으로 하되, 시장 상황에 따라 유연하게 조정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.