나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102483 [1] 서울특별시 동작구 대방동 68-35 명성하우스5차 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 ""서울영화초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 6층 건물 내
제4층 제402호로서,
(사용승인일 2021-01-12)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 ""공동주택(단지형다세대주택) 및 근린생활시설""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장설비, 엘리베이터 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""공동주택(단지형다세대주택) 및 근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측, 동측으로 노폭 약 15미터, 8미터, 3미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2017-06-15)(7층이하), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2017-02-02)<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 동작구 대방동 68-35 명성하우스5차 4층402호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102483 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 365,000,000원입니다.

토지 면적은 18.00㎡ (약 5.45평)이며, 건물 면적은 29.38㎡ (약 8.89평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 특징으로는 재정비촉진지구, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 건물 정보

건물명은 명성하우스5차로, 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층 402호입니다.

사용승인일은 2021년 1월 12일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

집합건축물대장상 공동주택(단지형다세대주택) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

1.2. 토지 정보

토지는 인접지와 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

건축물대장상 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

서측, 북측, 동측으로 각각 노폭 약 15미터, 8미터, 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 서울영화초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 3월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경102483)입니다.

등기부등본상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (최수자): 2021.01.21

* 소유권이전 (중국인): 2021.08.09 (매매 360,000,000원)

* 주택임차권 (신연아): 2023.08.22 (보증금 340,000,000원, 인수 조건, 전입/확정일자 2021.08.09)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025.03.24 (채권액 371,745,753원, 말소기준권리)

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황: 주택임차권 신연아(보증금 340,000,000원)가 존재하며, 전입일자 및 확정일자가 2021년 8월 9일로 대항력이 있습니다.

* 인수 여부: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 3번 주택임차권이 명시되어 있으며, "배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수"한다고 기재되어 있습니다. 다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 경우 매수인이 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 배당 금액에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 내용을 최종 확인해야 합니다.

* 기타 권리: 해당 내역은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대방동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

주변에 학교, 주택가 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권으로 분석됩니다.

또한, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

본 건물 자체도 공동주택 및 근린생활시설로 이용 중이어서 건물 내에서 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울영화초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 주택가 및 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재한 전형적인 주거 지역입니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구: 장기적으로는 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 재개발 과정에서 발생하는 소음, 먼지 등 일시적인 불편함이 있을 수 있습니다. 또한, 재개발 계획의 변동 가능성도 존재합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 신연아가 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 340,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 배당 상황에 따라 매수인이 인수해야 할 경우 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 중요한 사항입니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 특히 재정비촉진지구로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 미래 가치를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 권리관계 및 배당 현황에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 재정비촉진지구 지정: 향후 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 주거 편의 시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 365,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 29㎡)의 다세대주택이 2018년식 기준으로 330,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 2021년식으로 신축성이 더 좋습니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 현재 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높다고 가정합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 및 감정가를 반영하여 적정 입찰가는 350,000,000원으로 예상합니다.

단, 임차인의 보증금 인수 여부는 최종적인 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 변수이므로, 반드시 확인 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.