나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102470 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호 ""신림역"" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택 등의 공동주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 지하철역 등이 배치되어, 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물 내 제4층 제405호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102470 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층 405호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 214,000,000원

* 토지면적: 8.28㎡ (약 2.50평)

* 토지지분: 8.284㎡ (약 2.50평)

* 건물면적: 16.45㎡ (약 4.97평)

* 건물지분: 16.45㎡ (약 4.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 지하철 2호선 "신림역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 다세대주택 등 공동주택과 주상용 건물, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철역이 다수 배치되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 현황

* 토지는 사다리형의 형상이며, 다세대주택 및 오피스텔 등의 건축 부지로 이용되고 있습니다.

* 도로 상황

* 본건 북측으로는 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 영등포세무서장의 압류 (갑5, 2023-08-14)

* 인수되는 권리: 없음. 본 매각으로 인해 기존의 모든 권리(을1, 갑5, 갑6, 갑7 등)는 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부 요약에는 해당 권리가 나타나지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김영재)

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-10

* 확정일자: 2021-12-24

* 배당신고일자: 2023-11-30

* 대항력: 없음

* 비고: 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 있으나, 등기부상 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 임차보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됨을 유의해야 합니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권이전 (문지우, 매매)

* 주택임차권 (김영재) - 말소 예정

* 압류 (영등포세무서장) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 가압류 (주택도시보증공사) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 1,238,000,000원

1.4. 상권분석

* 본 물건은 신림역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 및 주거 기능이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

* 주변에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다.

* 인근의 버스정류장과 지하철 2호선 신림역은 해당 지역의 접근성을 높여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 8층 건물 중 4층 405호입니다.

* 건물 상태: 외벽은 석재붙임으로 마감되었고, 창호는 새시로 시공되었습니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 완비되어 있어 생활이 편리합니다.

* 주변 환경: 주거 및 근린생활시설이 조화롭게 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 신림역 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인'이라는 명시에도 불구하고, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 이와 관련된 조건부 매각 사항에 대한 철저한 확인 및 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 건축물대장상 사용승인일이 2021년 1월 28일로 비교적 신축 건물이나, 장기적인 건물 유지보수 계획은 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 건은 서울 관악구 신림동, 신림역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 편리한 교통과 우수한 생활 환경을 자랑합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석되어 낙찰 후 권리행사에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하며, HUG 관련 특이사항이 있으나 경매 절차에 따라 명확하게 처리될 것으로 보입니다.

* 전용면적 16.45㎡ (약 4.97평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 수요를 겨냥한 실거주 또는 임대 수익형 투자에 적합합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 신림역 도보권 역세권으로 대중교통 접근성이 매우 우수하여 출퇴근이 편리합니다.

* 안정적인 권리관계: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 및 안전한 투자가 가능합니다.

* 높은 임대 수요: 1인 가구 및 직장인 수요가 많은 지역 특성상 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 실거주 적합성: 콤팩트한 면적으로 1인 가구의 실거주 목적에도 부합합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 214,000,000원입니다.

* 건물 면적 16.45㎡ (약 4.97평)에 대한 최근 시세 조사 결과, 태양오피스텔 자체 또는 인근 유사 면적 오피스텔의 매매가는 약 210,000,000원에서 240,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 등기부상 해당 호실의 매매 기록은 2022년 1월 10일 215,000,000원으로 확인됩니다.

* 대항력 없는 임차인의 보증금 215,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액이므로, 이를 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

* 종합적인 현 시세, 감정가, 그리고 과거 실거래가 및 주변 경매 물건의 낙찰가율 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 215,000,000원에서 230,000,000원 사이를 적정 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.