나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1055 [1] 서울특별시 중구 신당동 217-91 5층라551호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 ""성동글로벌경영고등학교"" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 각종 상업 및 업무시설, 재래시장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1,4 호선 ""동대문역""이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상6층층 중 제5층 제라551호, 제5층 제라552호로서
외벽 : 알미늄복합판넬 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

오픈상가 형태로 현황 판매시설(상호명 : 모콰)임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 약 30미터, 북측으로 약 14미터, 남측으로 약 7미터 및 동측으로 약 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역) , 도로(접합) , 시장, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안),건축선.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록1,2는 벽체 및 명확한 바닥의 경계가 없이 일괄(상호명:모콰)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1055 (1)

* 소재지: 서울특별시 중구 신당동 217-91 5층 라551호, 5층 라552호 (집합건물)

* 건물명: 청평화시장

* 용도: 판매시설

* 감정가: 664,000,000원

* 토지면적: 3.62㎡ (약 1.09평)

* 토지 지분: 3.62㎡ (약 1.09평)

* 건물면적: 12.00㎡ (약 3.63평) - (전유 면적 합계)

* 건물 지분: 12㎡ (약 3.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광희신용협동조합

* 특이사항: 목록1, 2 (가-551호, 가-552호)는 벽체 및 명확한 바닥 경계 없이 일괄(상호명: 모콰)로 이용 중임.

* 주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동에 소재하며, "성동글로벌경영고등학교" 인근에 위치합니다. 주위는 각종 상업 및 업무시설, 재래시장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1, 4호선 "동대문역"이 소재하여 대중교통 이용 상황은 양호합니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

토지는 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

본건은 동측 약 30미터, 북측 약 14미터, 남측 약 7미터 및 동측 약 6미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(동대문역사문화공원 주변), 도로, 시장, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안), 건축선 등의 규제 사항에 속합니다.

3. 권리분석

* 등기부요약

말소기준권리는 2020년 11월 5일 접수된 광희신용협동조합의 근저당권(을3)입니다. 본 경매로 인해 위 근저당권을 포함하여 소유권이전, 가압류(신한은행), 임의경매 등기(갑1, 갑2, 갑6, 갑8)가 말소될 예정이므로, 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 502,553,304원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 서

보증금: 50,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업자일자: 2020년 11월 9일

확정일자: 2023년 12월 29일

배당신고일자: 2025년 06월 05일

대항력: 없음

* 인수 보증금

임차인 서정미는 대항력이 없어 인수할 보증금은 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

본건이 소재한 서울 중구 신당동은 동대문역을 중심으로 의류 도매 및 소매 시장이 밀집된 상업 중심지입니다. 각종 상업시설, 업무시설, 재래시장, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근 시설

"성동글로벌경영고등학교"가 인근에 위치하며, 다양한 상점 및 시장 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다. 주변에 혐오시설은 특별히 보고되지 않았습니다.

* 주요 상호

본건은 현재 "모콰"라는 상호로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 교통

지하철 1, 4호선 동대문역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설

재래시장 및 다양한 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설

"성동글로벌경영고등학교"가 인근에 있어 학생 유동인구 및 관련 상권 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄 이용 상태

본건은 가-551호와 가-552호 두 개의 구분건물이나, 벽체 및 명확한 경계 없이 하나의 상호("모콰")로 일괄하여 이용되고 있습니다. 향후 점유, 사용, 관리 및 매각 시 이러한 경계 불명확성으로 인한 잠재적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

* 복합적인 토지이용계획

상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규 및 제한 사항이 적용되어 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

보고서 작성 시점 기준 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 상업 지역 중 하나인 동대문역 인근에 위치한 판매시설입니다. 우수한 교통망과 발달된 상권은 큰 장점으로 작용합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리나 보증금 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 두 개 호수가 벽체 없이 일괄 이용 중이라는 점은 취득 후 관리 및 운영에 있어 세심한 주의와 면밀한 현장 확인이 필요합니다. 이러한 부분을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동대문역(1, 4호선) 초역세권으로 높은 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 상업지구 내 위치: 서울 도심의 활발한 상업 지역에 속하여 임대 수익 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 소규모 투자: 12㎡ (약 3.63평)의 소형 평수로, 소액 투자로 접근 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 외에는 인수할 권리 및 보증금이 없어 안정적인 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 최근 경매 낙찰가, 실거래가, 공시지가, 시장 동향, 물건의 현 상태(누수, 균열, 관리 상태 등), 상호 "모콰"의 사업성 및 향후 전망, 그리고 입찰자의 자금 계획 및 투자 성향 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

명확한 인수 보증금이 0원인 점을 감안하더라도, 본 감정가(664,000,000원)는 시장 상황에 따라 높거나 낮을 수 있습니다. 따라서, 본 건의 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 방문, 전문가 상담, 유사 사례 분석을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.