나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102586 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1578-25 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""영락고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(서울대입구역)이 소재하여 대중교통여건 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 연와조 스라브지붕 4층건 내 제2층 제201호로서,
외벽: 적벽돌 치장쌓기 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 각각 노폭 6m, 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102586 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1578-25 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 231,000,000원 (2억 3천 1백만원)

* 토지면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

* 토지 지분: 17.476㎡ (약 5.29평)

* 건물면적: 39.82㎡ (약 12.05평) (전용면적)

* 건물 지분: 39.82㎡ (약 12.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 1993년

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "영락고등학교" 북동측 인근

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역

* 교통: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 서울대입구역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호함

* 도로: 본건 남측 및 서측으로 각각 노폭 6m, 4m 내외의 포장도로와 접함

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 06월 29일자 압류 (갑10)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임 )

* 보증금: 205,000,000원 (2억 5백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-26

* 확정일자: 2021-05-10

* 배당신고일자: 2023-06-27

* 대항력: 없음. 주택도시보증공사에서 제출한 확약서에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였음.

* 비고: 임대차보증금 반환채권 전액을 배당으로 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함. 따라서 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 2002년 (김길자), 2017년 (박상익), 2021년 (김민범)

* 주택임차권: 을7 (임 , 205,000,000원, 말소)

* 압류: 다수 (마포구, 강남구, 반포세무서장, 인천광역시부평구, 서울특별시마포구, 국민건강보험공단, 중구, 수원시, 서구(대구광역시), 관악구) - 모두 매각으로 말소 예정

* 강제경매: 갑21 (주택도시보증공사, 205,000,000원, 말소) - 본건 경매 개시 결정 등기

* 인수되는 권리: 없음. 본건 매각으로 인해 모든 권리는 소멸됩니다. 물건명세서상 '지상권개요:'로만 기재되어 있고, 다른 권리 분석에서 지상권에 대한 언급이 없어 낙찰자가 인수할 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 서울 관악구 봉천동 지역의 다세대주택 시세는 거래 사례에 따라 면적 및 건축연도별 차이를 보입니다.

* 2022년 준공된 39.75㎡ 다세대주택이 54,000만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 1,358만원 수준입니다.

* 2016년 준공된 26.98㎡ 다세대주택은 28,300만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 1,049만원 수준입니다.

* 본건은 1993년 준공된 39.82㎡ 다세대주택으로, 주변 신축 빌라 대비 연식이 오래되었으나, 유사 면적의 신축 빌라 시세(약 5.4억원) 대비 감정가(2.31억원)는 상당히 낮은 수준으로 평가됩니다.

* 건축연도, 건물 상태, 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 2.7억원에서 3.5억원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 및 연와조 스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로, 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근 시설: "영락고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 주변 혐오시설: 서울특별시 관악구 봉천동 1578-25번지 일대 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1993년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 추가로 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 일부 법적 제한 사항이 존재하나, 일반적인 주거 생활 및 경매 낙찰 후 이용에 직접적인 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 관련 사항: HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금 부담은 없으나, 관련 확약 내용 및 절차에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치하며, 지하철 2호선 서울대입구역 이용이 가능한 역세권 다세대주택입니다.

* 감정가는 2억 3천 1백만원으로 책정되었으나, 제공된 주변 시세 정보를 고려할 때 상대적으로 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 권리 분석상 주택도시보증공사(HUG) 임차인이 대항력을 포기함에 따라 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 건축 연도가 오래되었다는 점은 고려해야 할 사항이나, 우수한 입지 조건과 시세 대비 감정가의 메리트를 감안할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 지하철 2호선 서울대입구역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 주변 신축 빌라 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 향후 시세 상승을 통한 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 임차인이 대항력을 포기하고 HUG의 확약서가 제출되어, 낙찰자가 인수할 보증금이나 별도의 권리가 없습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 231,000,000원입니다.

* 제공된 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 신축 빌라 시세는 5.4억원 수준으로 형성되어 있으나, 본건은 건축 연도가 1993년으로 오래되었습니다.

* 보수적으로 추정된 시장 가치(2.7억원 ~ 3.5억원)와 감정가(2.31억원)를 종합적으로 고려하고, 경매 특성 및 예상 입찰 경쟁률을 감안할 때, 감정가의 100%에서 120% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 250,000,000원에서 280,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시세 분석 및 권리 분석 결과를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.