나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102531 [1] 서울특별시 종로구 명륜4가 206-15 타임아트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 동숭동 소재 ""혜화역(지하철4호선)"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 다세대주택 및 연립주택, 단독주택 및 다가구주택 등의 주거용 부동산이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철4호선(혜화역) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2021.02.05)
외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 공동주택(다세대주택)(방2,거실1,주방1,욕실1 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 정방형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),서울도심(2019-08-09).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102531 (1)

물건 종별: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 3억 8천 2백만원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 타임아트빌

소재지: 서울특별시 종로구 명륜4가 206-15 3층 302호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2021년 02월 05일

외벽: 석재 붙임 마감 등

창호: 샤시 창호 마감 등

1.3. 면적 및 토지 정보

토지 면적: 21.74㎡ (약 6.58평)

토지 지분: 21.74㎡ (약 6.58평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 35.71㎡ (약 10.80평)

건물 지분: 35.71㎡ (약 10.80평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 종로구 동숭동 소재 "혜화역(지하철 4호선)" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 동유형의 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 다가구주택 등 주거용 부동산이 소재하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선(혜화역) 등이 소재하여 교통 여건은 양호합니다. 본건 필지는 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심), 서울도심으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 박규선 외 1명 (2021-02-15)

공유자전원지분 이전: 고완석 (2021-08-30)

가압류 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (2023-01-03, 7억 8천 8백만원)

압류: 강서세무서장 (2023-06-20)

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-04-02, 4억 4천만원)

주택임차권 (말소 예정): 이성환 (2021-08-25, 4억 4천만원)

총 등기부채권액: 12억 2천 8백만원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이 (보증금 4억 4천만원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021-08-25)

권리분석: 임차권등기가 되어 있으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 확약서에 따라 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 함 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-12)

권리분석: 대항력 및 우선변제권이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(갑3, 가압류)보다 선순위인 권리사항은 없습니다. 따라서 매각으로 인해 주택임차권(을3)을 포함한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. "대항력있는임차인" 표기는 있으나, 등기부상 말소 예정이며 HUG의 확약서 내용으로 보아 매수인이 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 종로구 명륜4가 일대는 주거지역으로, 인근 혜화역을 중심으로 상업 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 대학가와도 인접하여 젊은층 유동인구가 많으며, 다세대주택 및 연립주택이 밀집된 지역입니다.

4.2. 최근 시세 및 거래 동향

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(36.99㎡, 2018년 준공)의 다세대주택이 2026년 6월 4일 3억 8천만원에 거래되었습니다. 본건(35.71㎡, 2021년 준공)의 감정가 3억 8천 2백만원은 주변 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로, 방 2개, 거실 1개, 주방 1개, 욕실 1개 등으로 이용 중입니다.

5.2. 편의/안전 설비

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리상 리스크

"대항력있는임차인" 표기와 HUG의 확약서 내용 간의 잠재적 해석 차이 발생 가능성은 매우 낮으나, 관련 서류를 철저히 검토하여 법적 불확실성을 최소화해야 합니다. (주택도시보증공사 확약서 내용 확인 필수)

6.2. 건물 노후 및 하자 가능성

2021년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 향후 건물의 하자 발생 가능성은 상존하므로 입찰 전 현장 방문을 통한 육안 점검이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 종로구의 핵심 지역에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택입니다. 혜화역 역세권으로 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 감정가 또한 최근 거래 시세와 부합하는 수준입니다. 권리분석 상 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 안정적인 투자가 가능할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후화 및 유지보수 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 종로구 핵심 지역, 혜화역 역세권으로 직주근접 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 보증금 미인수: 등기부 및 HUG 확약서 내용에 따라 임차 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 잠재적 가치: 지속적인 도시 개발 및 주거 수요 증가로 인한 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본건의 감정가는 3억 8천 2백만원이며, 유사한 면적 및 준공 연도의 건물 매매 사례가 3억 8천만원에 거래된 점을 감안할 때, 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다. 임차 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 투자 비용이 낮다는 점을 고려했습니다.

9.2. 최종 입찰가 제안

경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 하나, 본건의 가치와 권리관계의 명확성을 고려하여 3억 8천 5백만원에서 4억원 사이에서 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 우선적으로 감정가(3억 8천 2백만원) 수준에서 접근하되, 입찰 경쟁률을 고려하여 상향 조정을 검토합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.