나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102738 [1] 서울특별시 동작구 사당동 220-31 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 ""사당중학교"" 남동측 인근에 위치하는 부동산
(토지,건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선
(남성역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할
교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

별지 '건물개황도' 등 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지하1층 지상4층건물으로서,
(사용승인일: 2020.04.09)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

단독(다중)주택으로 이용 중이며,

지1층 : 101호~104호
1층 : 201호~204호
2층 : 301호~304호
3층 : 401호~404호
4층 : 501호~504호로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 1층은 건축물현황도상 제2종근린생활시설(사무소)2개호로 표기되어 있으나,
현황 주택으로 사용중인 것으로 탐문조사 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102738 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 사당동 220-31

* 용도: 다중주택

* 감정가: 2,475,903,000원

* 토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 379.09㎡ (약 114.67평)

* 건물 제시외면적: 59.85㎡ (약 18.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOO

* 건물 사용승인일: 2020년 4월 9일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지하 1층 지상 4층

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 "사당중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

* 교통상황:

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 (남성역) 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태 (토지): 세장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 소로 한 면에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인 결과, 해당 물건에 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 말소기준권리:

* 토지: 2019년 6월 28일 접수된 관악농업협동조합의 근저당 (1,080,000,000원)입니다.

* 건물: 2020년 4월 13일 접수된 관악농업협동조합의 근저당 (1,080,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 채권총액 (등기부채권):

* 토지 등기부채권 총액: 1,107,485,618원

* 건물 등기부채권 총액: 1,987,485,618원 (이는 전체 채권 합계로, 경매 절차에서 고려될 금액입니다.)

* 임차인 현황: 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 실제 권리 관계는 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

* 강 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-12, 확정 2020-05-04, 배당 2025-06-11, 대항력 없음

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-08-30, 확정 2023-08-30, 배당 2025-06-10, 대항력 없음

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-05-02, 배당 2025-01-07, 대항력 없음

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-02, 확정 2025-05-02, 배당 2025-01-07, 대항력 없음

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022-02-16, 확정 2021-04-16, 배당 2025-03-14, 대항력 없음

* 김 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-09, 확정 2022-04-08, 배당 2025-06-25, 대항력 없음

* 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 430,000원, 전입 2025-01-15, 확정 2023-02-14, 배당 2025-03-20, 대항력 없음

* 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-20, 확정 2020-04-20, 배당 2025-06-24, 대항력 없음

* 김 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-20, 확정 2022-04-27, 배당 2025-06-24, 대항력 없음 (1차 보증금 증액분 10,000,000원)

* 박 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-04, 확정 2022-03-07, 배당 2025-06-12, 대항력 없음

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-03-03, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음 (금액 미상, 주의 필요)

* 백 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-04, 확정 2020-04-23, 배당 2025-05-20, 대항력 없음

* 백 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-04, 확정 2022-05-16, 배당 2025-05-20, 대항력 없음 (1차 보증금 증액분 10,000,000원)

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-04-16, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음 (금액 미상, 주의 필요)

* 연 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-16, 확정 2020-04-16, 배당 2025-06-17, 대항력 없음

* 연 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-16, 확정 2022-04-04, 배당 2025-06-17, 대항력 없음 (1차 보증금 증액분 10,000,000원)

* 연 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-03-22, 배당 2025-01-07, 대항력 없음 (1차 보증금 감액분 30,000,000원)

* 연 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-03-22, 배당 2025-01-07, 대항력 없음

* 윤 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-05, 확정 2023-04-23, 배당 2025-06-05, 대항력 없음

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-15, 확정 -, 배당 2025-03-20, 대항력 없음 (금액 미상, 주의 필요)

* 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 520,000원, 전입 2024-08-16, 확정 2024-08-16, 배당 2025-06-19, 대항력 없음

* 장 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-09, 확정 2022-04-07, 배당 2025-06-17, 대항력 없음

* 전 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-06, 확정 2023-10-18, 배당 2025-02-19, 대항력 없음

* 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-12-29, 확정 2024-11-05, 배당 2025-02-14, 대항력 없음

* 한 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2022-05-09, 확정 2024-11-05, 배당 2025-07-03, 대항력 없음

* 한 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-09, 확정 2022-04-07, 배당 2024-12-18, 대항력 없음

* 허 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-12-29, 확정 2024-11-05, 배당 2025-02-14, 대항력 없음

* 허 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-01-25, 확정 2024-11-05, 배당 2025-07-02, 대항력 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주위 상권: 본건은 사당동 소재 "사당중학교" 인근으로, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 연식 및 규모의 직접적인 비교 대상은 확인되지 않았습니다.

* 현대주택 (사당동 419-49, 다세대, 1990년식, 57.54㎡): 2026년 4월 15,000만원에 거래됨 (약 260.7만원/㎡)

* 감골 (사당동 1025-19, 다세대, 2017년식, 16.22㎡): 2026년 4월 55,000만원에 거래됨 (약 339.1만원/㎡)

* 청구맨션빌라 (사당동 449-24, 연립, 1992년식, 115.11㎡): 2026년 7월 82,000만원에 거래됨 (약 712.3만원/㎡)

* 분석:

* 주변 다세대 및 연립주택 거래 사례를 볼 때, 사당동 일대의 부동산 가치는 꾸준히 유지되고 있습니다.

* 건물의 종류, 연식, 면적, 개별 거래 조건에 따라 ㎡당 시세 편차가 크게 나타납니다.

* 본건은 2020년 준공된 비교적 신축 다중주택으로, 건물 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건물 총 면적 379.09㎡ (약 114.67평) 및 제시외 건물 59.85㎡ (약 18.10평)를 고려할 때, ㎡당 700만원 이상으로 추정 시 건물 가치는 약 30억원 이상으로 예상됩니다.

* 토지 면적 132.00㎡ (약 39.93평)에 대해, 사당동 제2종일반주거지역의 토지 가치는 평당 3,000만원 이상으로 추정 시 약 12억원 이상의 가치가 있을 것으로 보입니다.

* 이를 종합하면, 본건의 총 부동산 가치는 감정가 24.76억원 대비 상당한 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 사당중학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교육환경: 사당중학교와 인접해 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있으니 최종 확인은 관할 교육청에 문의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련:

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 보증금/차임이 미상인 임차인(박 , 신 , 이 )이 있어 주의가 필요합니다. 이들의 배당 순위 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 일부 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 간의 관계가 복잡하거나, 확정일자가 2025년인 경우 등은 배당 우선순위에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 공부와의 차이: 1층이 건축물현황도상 제2종근린생활시설(사무소) 2개 호로 표기되어 있으나, 현황상 주택으로 사용 중인 점은 용도 불일치 또는 불법 건축물 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외면적 59.85㎡가 일괄매각에 포함되어 있어, 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 옥탑 미기재 호실: 옥탑에 호수가 미기재된 1개 호실이 존재하므로, 감정평가서 및 현황조사서를 참조하여 정확한 현황을 파악해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한이 적용됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 현황은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축 다중주택으로, 사당동이라는 우수한 입지 조건과 비교적 최근에 건축되었다는 점이 큰 장점입니다. 상당한 규모의 토지와 건물을 갖추고 있어 다수의 임대 수익 창출이 가능하며, 현재 시세 대비 높은 잠재적 가치를 지닌 것으로 판단됩니다.

권리관계는 대부분의 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되어 낙찰자의 인수 부담이 적을 것으로 예상되나, 일부 임차인의 정보 누락 및 복잡한 임차 관계는 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 1층 용도 불일치 및 제시외 건물 존재는 명도 및 법적 이슈로 이어질 수 있는 잠재적 리스크입니다.

따라서, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중하게 접근할 것을 권유합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 비용이 절감됩니다.

* 입지: 서울시 동작구 사당동이라는 안정적인 주거 지역에 위치하며, 지하철역 접근성이 양호합니다.

* 다중주택: 다수의 임대 수익 확보가 가능한 구조입니다.

* 시세 차익 잠재력: 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,475,903,000원

* 인수 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없다고 가정)

* 예상 시세: 주변 시세 분석 결과, 본건의 실질 가치는 감정가를 상회할 것으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 100% ~ 120% 수준으로 제안합니다.

* 최소 입찰가: 2,475,903,000원

* 상단 예상 입찰가: 2,971,083,600원

* 본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 권리관계, 건물 상태, 명도 가능성, 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 특히, 1층 용도 불일치 및 제시외 건물 관련 제반 비용을 감안하여 신중하게 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.