나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102737 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN감정 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림역(지하철2호선)"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대, 연립 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본 건물은 인근에 노선버스정류장 및 지하철역'신림역(지하철2호선)'이 소재하는 등 대중교통 편의도는 우수함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층건 내 4층 407호로서,
(사용승인일 : 2021.01.28.)

외 벽 : 석재 붙임 등 마감.
내 벽 : 타일 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조).

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설, 승강기설비 갖추었으며, 기계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(오피스텔 및 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만) (접함), 가축사
육제한구역 <가축분묘의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<위탁고도:194m><군사
기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조).

기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102737 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 4층 407호

용도: 오피스텔

감정가: 215,000,000원

토지면적: 8.28㎡ (약 2.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 16.45㎡ (약 4.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2021년 1월 28일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층건 내 4층 407호

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 지하철 2호선 신림역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 환경으로는 인근에 버스정류장과 신림역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물이 접하고 있는 도로는 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로입니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 현재 공동주택(오피스텔 및 다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울중앙지방법원의 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑5)입니다.

등기부등본상 소유권은 서호범에게 있으며, 주식회사 태양건설의 신탁등기말소(갑3), 소유권이전(갑4) 등의 내역이 있습니다.

주요 권리 변동 사항으로는 을구에 주택임차권(을1)이 설정되어 있으며, 권리자는 김유림, 금액은 215,000,000원입니다.

이 임차인은 2022년 2월 18일에 전입하였고, 2021년 12월 29일에 확정일자를 받았습니다.

임차인 현황에 따르면 김유림 씨는 대항력이 있으며, 보증금은 215,000,000원, 차임은 0원입니다.

인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 경매 낙찰로 인해 임차인의 보증금 채권이 인수되지 않을 것으로 보입니다.

다만, 본건의 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 임차인이 매수인에게 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의해야 매각 절차가 원활하게 진행될 수 있음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

신림역 초역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 오피스텔, 주거시설 및 상업시설이 밀집해 있어 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 오피스텔 및 소형 주거시설 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

지하철 2호선 신림역을 이용한 도심 접근성이 우수하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 주변에 상업시설이 발달해 있어 쇼핑, 식음료 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건축물 현황에 따르면 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설 및 승강기, 기계식 주차장이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김유림 씨가 존재하며, 보증금이 감정가와 동일한 금액입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되고 특별매각조건에서 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있으나, 임차인의 협조가 원활하지 않을 경우 매수인에게 추가적인 부담이나 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

감정평가서 요약 및 특수물건정보에 '분묘기지권'이 언급되어 있습니다. 해당 권리가 본 토지에 실질적으로 존재하는지 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 만약 분묘기지권이 존재할 경우, 토지의 이용 및 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 자체 면적(전용면적 기준 약 5평)이 작아, 수익형 부동산으로서의 활용도나 가치 상승 잠재력이 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신림역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로 입지 조건은 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 존재 및 특별매각조건으로 인한 복잡한 권리관계, 그리고 잠재적 리스크인 분묘기지권 여부에 대한 확인이 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 검토하고 해결 방안을 마련한다면, 소형 오피스텔로서의 투자 가치를 가질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신림역 초역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 시세 상승이 기대됩니다.

소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축 건물에 속하여 관리가 용이하며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

다만, 임차인 관련 리스크 및 분묘기지권 등 잠재적 위험 요소를 철저히 파악하고 해결하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원입니다.

임차인 김유림 씨의 보증금이 215,000,000원이며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않는 조건입니다.

또한, 특별매각조건에서 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 임차인 관련 문제가 원만히 해결된다는 전제 하에 감정가를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재와 분묘기지권 가능성 등의 잠재적 위험 요소를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

주변 유사 물건 시세 및 본건의 리스크 요소를 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 90% ~ 105% 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

이는 193,500,000원 ~ 225,750,000원 수준이며, 현장 조사 및 권리관계 명확화 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.