나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102349 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1431-38 신림오피스텔 3층309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일감정 · 평가일 2025.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철역 ""신림역"" 북측 인근에 위치하며 주위는
오피스텔, 각종 근린생활시설, 다세대주택, 판매시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""신림역""이 소
재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층 건물내 제3층 제309호로서
(사용승인일: 1998.03.19)

외벽: 시멘트 몰탈 위 강판 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비, 기계식
주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 6m 내외, 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 2025타경102349 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102349 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1431-38 신림오피스텔 3층 309호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

* 토지지분: 6.6383㎡ (약 2.01평)

* 건물면적: 28.35㎡ (약 8.58평)

* 건물지분: 28.35㎡ (약 8.58평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 남OO

* 사용승인일: 1998년 3월 19일

* 건축물대장상 특이사항: 집합건축물대장(표제부)상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철역 "신림역" 북측 인근에 위치하며, 주위로는 오피스텔, 각종 근린생활시설, 다세대주택, 판매시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "신림역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 남서측으로 노폭 약 6m 내외, 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 20일자 남희천의 가압류 (서울중앙지방법원 가압류 결정(2024카단806064))

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 남OO

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 과정에서 주의가 필요할 수 있습니다.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 150,623,287원

* 집행채권액: 50,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황: 본 물건이 소재한 지역은 오피스텔, 다양한 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집하여 활발한 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 역세권: 지하철 2호선 신림역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고 접근성이 우수합니다.

* 잠재적 임대수요: 오피스텔 및 근린생활시설 용도의 혼합으로 인해 직장인 및 소규모 사업자들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설 및 판매시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 신림역을 중심으로 다양한 버스 노선이 운행되고 있어 서울 시내 및 수도권 전역으로의 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 협상 비용이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 계산됨)

* 위반건축물: 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 추후 건축물대장 정비 또는 관련 행정 절차 진행 시 비용이 발생하거나 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1998년 사용승인된 건물로, 약 28년 경과되어 향후 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과나 진행 상황에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 신림역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 오피스텔 및 상업시설이 혼재된 지역으로 잠재적인 임대 수요와 상권 활성화 가능성이 높습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재, 위반건축물 등재, 건물 노후도, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 경우, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 금전적 인수 부담은 없으나 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

투자를 고려하신다면 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 명도 및 위반건축물 처리 비용 등을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 advisable합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신림역 초역세권이라는 강력한 입지 조건은 꾸준한 수요 확보와 자산 가치 유지에 기여합니다.

* 오피스텔 및 상업 지역: 상업시설과 오피스텔이 혼합된 지역 특성상 다양한 임대 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발이나 리모델링 등을 통해 상품 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 신림오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 18일, 8층, 10,300만원

* 2026년 1월 23일, 6층, 12,700만원

* 2026년 4월 9일, 4층, 11,700만원

* 최근 거래가 11,700만원부터 12,700만원 사이에 분포하고 있으며, 이는 해당 오피스텔의 현재 시세를 반영하는 것으로 판단됩니다.

* 본건의 감정가는 132,000,000원(1억 3,200만원)으로, 최근 거래된 최고가(12,700만원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* 최신 거래일(2026년 4월 9일)의 4층 거래가 11,700만원임을 감안할 때, 본건의 실제 시장 가치는 1억 1,700만원에서 1억 2,700만원 사이로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 감정가는 132,000,000원입니다.

* 최근 시세 최고가는 127,000,000원으로, 감정가 대비 약 3.8% 낮습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 인수 보증금이 0원이라는 점과 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등의 리스크를 고려하여 시세 하단부에서 접근하는 것이 advisable합니다.

* 현재 시세 하단부인 11,700만원에 명도 비용, 위반건축물 처리 비용, 그리고 예상치 못한 추가 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 따라서, 본건의 권장 입찰가 범위는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이로 제안합니다.

* 리스크 요소를 감안한 보수적 최적 입찰가로는 118,000,000원 ~ 122,000,000원을 고려해볼 수 있습니다.

* 면적 정보:

* 본건은 전용면적 28.35㎡ (약 8.58평)입니다.

* JSON 데이터에 따르면 유사 면적(29.7㎡)의 거래 사례가 있으며, 이는 약 9평에 해당합니다. (전용면적 약 8.58평, JSON상 유사 면적 약 8.98평)

* 혐오시설 확인:

* 본건 소재지인 신림역 주변은 상업 및 주거 밀집 지역으로, 보고서 작성 시점 기준으로 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.