나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102944 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 8층802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림역"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 신림역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브지붕 지하1층 지상8층 중 8층 802호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(후첨:호별배치도 및 내부구조도 참고)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다라형 토지로 공동주택 외2 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본건은 서울특별시 관악구 신림동 1437-19번지에 위치한 태양오피스텔 8층 802호입니다. 건물 용도는 다세대주택이며, 건축물대장상 본건이 속한 건물은 철근콘크리트 평스라브지붕 지하 1층, 지상 8층 규모로, 2021년 1월 28일에 사용승인되었습니다. 건물 연면적은 1416.04㎡, 대지 면적은 379.8㎡이며, 총 29세대(호)로 구성되어 있습니다. 본건 전유부분의 면적은 10.59㎡(약 3.2평)입니다.

1.2. 토지 현황

본건은 토지/건물 일괄 매각 대상이며, 토지 면적은 5.33㎡(약 1.6평, 토지 지분 5.333㎡)입니다. 이는 건물 면적 대비 매우 낮은 토지 지분율(약 1.4%)에 해당합니다.

1.3. 권리 내역

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가는 193,000,000원입니다. 본건은 토지/건물 일괄 매각 대상이며, HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 신림역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 1월 27일자 포천세무서장의 압류입니다. 이 외 다수의 압류 및 강제경매 개시결정 등기, 주택임차권이 등기되어 있으며, 이들 대부분은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: C YEE

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-12-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(정정훈) (HUG 양수)

보증금: 229,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-20

확정일자: 2021-07-23

배당신고일자: 2023-08-31

대항력: 없음

비고: HUG로부터 2026년 6월 19일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보 및 HUG 측의 확약서 제출 내용에 따라, 낙찰자가 인수하게 되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 말소기준권리 및 낙찰 시 소멸되는 권리

말소기준권리는 2023년 1월 27일자 포천세무서장의 압류입니다. 낙찰 시 주택임차권, 압류, 강제경매 등 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신림역 인근 지역은 젊은 유동인구가 풍부하고 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 본건은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어, 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2호선 신림역 및 다수의 시내버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 신림역 상업지구 인근으로 다양한 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근 초, 중, 고등학교 및 대학교 접근이 가능합니다.

* 주변 건물 정보 (JSON 분석):

최근(2026년 7월) 인근에서 거래된 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 제일빌라(92-200) 30.92㎡(1층): 185,000,000원 (2026.07.06)

- 드림하우스 29.56㎡(6층): 320,000,000원 (2026.07.06)

- 어반팰리스(6~7동) 45.37㎡(3층): 390,000,000원 (2026.07.03)

6. 잠재적 리스크

* 매우 작은 토지 지분: 본건의 건물 면적 대비 토지 지분 비율이 약 1.4%로 매우 낮아, 토지에 대한 권리 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 협소한 건물 면적: 전유부분 면적이 10.59㎡(약 3.2평)으로 매우 작아 주거용으로는 협소하며, 임대 시 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 사항 및 관련 확약서의 세부 내용을 정확히 이해하고 추가적인 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: Google Maps를 통한 주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 상업 시설 등이 혼재할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림역 역세권에 위치한 소형 다세대주택입니다. 감정가는 193,000,000원이나, 제공된 최근 시세 자료에 따르면 동일 면적의 주택이 약 6,500만원에서 11,500만원 범위에서 거래되는 것으로 분석됩니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치 대비 높을 가능성을 시사합니다. 매우 작은 토지 지분과 전유 면적은 투자 시 주요 고려사항입니다. HUG의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 현장 방문을 통한 정확한 면적 및 상태 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신림역이라는 교통 요지에 인접해 있어 잠재적 가치가 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가와 최근 실거래가 비교 시, 추가적인 시세 분석을 통해 합리적인 가격에 취득할 기회가 있습니다.

* 소형 면적 활용: 1인 가구 등 특정 임차 수요를 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 193,000,000원

본건의 등록된 전유부분 면적은 10.59㎡(약 3.2평)으로 매우 작습니다. 제공된 최근 거래 사례(29.56㎡~45.37㎡)의 면적당 가격을 적용하면, 약 6,500만원에서 11,500만원 범위의 시장 가치가 추정됩니다. 이는 감정가 193,000,000원과 상당한 차이를 보이며, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

HUG의 보증금 관련 확약서 제출로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서, 이러한 위험 요인을 제외하고 순수 물건 가치와 감정가를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

매우 작은 면적과 감정가와의 괴리를 감안할 때, 본건은 유찰 가능성이 있습니다. 보수적인 접근으로 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰가를 고려할 수 있습니다.

종합적인 분석과 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가 결정 전, 반드시 현장을 방문하여 물건의 실제 상태, 사용 면적, 주변 환경 등을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.