나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102930 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 3층310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호합니다

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 중 제3층 제310호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등
- 창 호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(가) : 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 주차장설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 25m 내외의 포장도로, 동측으로 3m 내외의 포장도로(막다른 도로)에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).
기호(2) : 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102930 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 3층 310호

용도: 오피스텔

감정가: 290,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 토지 정보

토지면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

토지지분: 4.7189㎡ (약 1.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 19.97㎡ (약 6.04평)

건물지분: 19.97㎡ (약 6.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 용도: 업무시설 (실제 이용: 오피스텔)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 중 제3층 제310호

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 마감 등

주요 설비: 위생 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비, 난방설비 등

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 290,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 약 25m 내외의 포장도로, 동측으로 약 3m 내외의 포장도로(막다른 도로)에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본상 확인되는 권리 중 최선순위 말소기준권리(을3: 주택임차권)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(HUG) (전 임차인: 박도훈)

보증금: 278,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-31

확정일자: 2022-04-18

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(양도전:임차인 박도훈)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 말소기준권리

등기구분: 갑4

접수일자: 2025-05-19

권리종류: 강제경매

권리자: 주택도시보증공사

권리금액: 278,000,000원

비고: 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2025타경102930)이 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 신림동 지역은 서울 서남권의 주요 주거 및 상업 중심지로, 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발합니다. 인근에 근린생활시설이 발달하여 있으며, 오피스텔 건물 자체에도 상업 및 업무 시설이 함께 입점해 있을 가능성이 높습니다.

4.2. 업종 분포

주변 지역은 주거 시설과 더불어 근린생활시설, 업무시설, 교육시설(신림고등학교 인근), 공공시설 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권이 형성되어 있습니다.

4.3. 잠재적 수요

신림동 지역은 서울대학교, 숭실대학교 등 대학가와 인접하고 있으며, 다수의 주거 단지가 밀집해 있어 젊은층 및 직장인을 포함한 풍부한 유동인구를 바탕으로 오피스텔 및 관련 상업시설에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 및 신림역 주변으로 대형마트, 병원, 은행, 다수의 편의점 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 북서측 인근에 신림고등학교가 위치하며, 그 외 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다양한 교육 시설에 대한 접근성이 양호합니다.

5.3. 기타 공공시설

주변 지역에 구청, 주민센터 등 관공서 및 병원, 문화시설 등 다양한 공공시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.4. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인(HUG)의 대항력이 없으며 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되나, 배당 과정에서의 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, HUG의 적극적인 확약서 제출로 인해 이러한 리스크는 매우 낮은 것으로 판단됩니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 면적이 19.97㎡ (약 6.04평)으로 소형 오피스텔에 해당하므로, 공실 발생 시 공실률 관리에 신경 써야 합니다. 120실 규모의 건물 내에서 경쟁이 있을 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 경기 변동, 금리 인상, 정책 변화 등 거시 경제 요인이 향후 부동산 시장 가치 및 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 소형 오피스텔로, 감정가는 2억 9천만원입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없어 비교적 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 존재하나 대항력이 없고, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어, 낙찰자는 임대보증금 인수 부담이 전혀 없습니다. 신림동 지역의 꾸준한 수요와 접근성을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다 (HUG 확약서 제출).

2. 신림동 지역은 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

3. 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 시장에서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

4. 일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 290,000,000원이며, 채권자 HUG의 임차권은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 또한, HUG는 보증금 전액 배당을 받지 못해도 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하여, 낙찰자의 추가적인 보증금 부담은 없습니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 시세 및 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시장 가치와 부합하거나 다소 높을 수 있습니다. 신림동 지역의 오피스텔 시세는 평당 약 300만원대에서 500만원대 이상까지 형성되어 있습니다. 본건은 약 6평(19.97㎡) 면적에 감정가가 2억 9천만원이므로, 평당 약 4,800만원 수준으로, 소형 면적임을 감안할 때 다소 높은 편에 속할 수 있습니다.

따라서, 낙찰을 받기 위한 예상 입찰가는 감정가 수준에서 조금 더 보수적으로 접근하여, 280,000,000원에서 295,000,000원 사이로 고려하는 것이 합리적입니다. 이 가격대는 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 물건의 가치를 충분히 확보하면서도 투자의 안정성을 높일 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.