나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102901 [1] 서울특별시 종로구 명륜4가 140-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국감정 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 명륜4가 소재 지하철4호선 '혜화역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입은 어려우나, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(혜화역)이 소재하는
는바, 제반 대중교통편의도는 보통임

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 기준시점 현재 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나, 현황 인접 토지의 일부(폭 약1m 내외)를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, , 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 서울도심(2019-08-09)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

본건은 지적도상 맹지이나, 현황 인접 토지의 일부를 통하여 출입을 하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 연와조 평스랍지붕 2층주택으로서,
(건축물대장상 사용승인일 : 1996.07.31)
외 벽 : 벽돌붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타임붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

지층,1,2층 : 주택구조
옥탑층 : 물탱크실, 다용도실
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물이 소재함.
(후첨 '건물개황도' 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102901 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 명륜4가 140-2

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 784,387,800원

* 토지면적: 92.20㎡ (약 27.9평)

* 건물면적: 119.47㎡ (약 36.1평)

* 제시외 건물면적: 20.70㎡ (약 6.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건축물 사용승인일: 1996년 7월 31일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 종로구 명륜4가 소재 지하철 4호선 '혜화역' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입은 다소 어려우나, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 4호선 '혜화역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 인접 토지의 일부(폭 약 1m 내외)를 통하여 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심), 서울도심으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 13일 접수된 김규희의 강제경매개시결정(2025타경102901)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 을구 15번의 주택임차권 (임차인: 김규희)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2021년 11월 18일

* 확정일자: 2022년 9월 8일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 120,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수되므로, 총 인수금액을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 혜화역 인근의 주거 및 교육시설 밀집 지역에 위치합니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 지역 특성: 대학로와 인접하여 젊은 유동인구 및 학생, 직장인 수요가 예상되며, 병원 및 교육기관 종사자 등 배후 수요가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 혜화역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 서울대학교병원, 각종 은행, 관공서, 문화 시설(박물관, 공연장 등) 및 다양한 상업 시설이 인근에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 성균관대학교, 동국대학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 조용한 주택가에 위치하면서도 역세권의 이점을 누릴 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 도로 접근성: 지적도상 맹지이며, 현황 통행로 폭이 1m 내외로 협소하여 차량 진출입 및 대형 차량 통행에 제약이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 1억 2천만원의 임차 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있어, 실질적인 취득 비용 증가 요인이 됩니다.

* 건물 노후화: 1996년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 20.70㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되나, 이에 대한 명확한 법적 지위 및 관리 상태는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 4호선 혜화역 역세권에 위치한 다가구주택으로, 서울 도심 내에서의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 지적도상 맹지, 현황 통행로의 협소함, 그리고 가장 중요한 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등은 본건 취득 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 혜화역 초역세권으로 지속적인 수요와 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 잠재적 개발 가치: 서울 도심 재개발 및 정비 사업 추진 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 투자 관점에서 매력적입니다.

* 저평가 가능성: 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있으며, 이를 활용한 시세차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 784,387,800원입니다.

경매 물건의 예상 입찰가는 통상 감정가의 80%~90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 627,510,240원에서 705,949,020원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있는 권리이므로, 실제 총 취득 비용은 예상 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 될 것임을 유념해야 합니다. 따라서 투자자는 본인의 자금 계획 및 추가적인 리스크 감수 수준을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

("인수 보증금 합계: 0원" 정보는 권리분석상 소멸되지 않는 임차권 자체를 의미하는 것으로 해석되며, 매수인이 인수해야 하는 보증금은 별도로 고려되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.