나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102887 [1] 서울특별시 동작구 상도동 299-164 휴먼빌레 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 당곡역이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 2014.1.3.)

외벽:치장벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등.
창호:새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 승강기설비, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

상도동 299-164 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-11-27)(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 동작구 상도동 299-164번지 휴먼빌레 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다. 신주소는 서울특별시 동작구 국사봉14길 34이며, 2014년 1월 3일에 사용 승인되었습니다. 감정가는 283,000,000원이며, 토지 면적은 23.10㎡ (약 7.0평), 건물 면적은 29.02㎡ (약 8.8평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 건축 구조는 철근콘크리트구조입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. '당곡중학교' 북측 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 7호선 당곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 9월 25일 접수된 농업회사법인청우포크주식회사의 근저당권(을8)입니다. 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김지은: 보증금 310,000,000원, 차임 0원, 2022년 5월 16일 전입, 2022년 4월 7일 확정. 대항력 없음.

* 원유빈: 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 2024년 9월 27일 전입. 대항력 없음.

매각으로 인한 인수 보증금 합계는 0원입니다. 특별한 점은 HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행된다는 것입니다. 이는 임차인의 보증금 반환채권에 대해 매수인이 직접 부담할 부분이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

최근 주변 시세 동향을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 3일, 상도동 274-66번지 (1986년식, 65.07㎡) 다세대주택이 725,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,114만원 수준입니다.

* 2026년 4월 3일, 상도동 279-170번지 (1996년식, 65.54㎡) 다세대주택이 730,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,114만원 수준입니다.

* 2026년 4월 2일, 상도동 210-252번지 (2015년식, 39.26㎡) 다세대주택이 380,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 968만원 수준입니다.

본건(29.02㎡, 2014년식)의 감정가는 283,000,000원으로, 평당 약 975만원입니다. 이는 최근 거래된 39.26㎡ 규모의 신축 빌라 시세와 유사한 수준을 보입니다. 더 큰 규모의 빌라들이 평당 1,100만원 이상의 높은 시세를 형성하고 있어, 향후 가격 상승 여력도 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 당곡역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 교육: 당곡중학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의: 단지 주변 및 인근 지역의 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 특별히 인수해야 할 권리는 없으나, HUG 인수조건 변경에 따른 세부 절차 및 관련 내용을 추가적으로 확인해야 합니다.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 반환채권 관련 포기 조건으로 인해 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수 관련 절차 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다.

* 건축물 상태: 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 건물 노후화에 따른 정기적인 유지보수 필요성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물에 속하며 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 명도 과정이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 연식 (2014년 준공)으로 상품성이 양호합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG 관련 조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 지하철역 및 학교가 인접해 있어 주거 환경 및 입지적 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 283,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 면적(39.26㎡)의 빌라(2015년식)가 380,000,000원에 거래된 점(평당 약 968만원)을 고려하면, 본건의 평당가(약 975만원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주변의 더 큰 빌라들이 평당 1,100만원 이상의 높은 시세를 형성하고 있는 점을 감안할 때, 향후 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

임차보증금 인수 금액이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 부담은 없습니다.

보수적인 접근을 기준으로 감정가를 하한선으로 잡고, 시장 상황 및 향후 투자 가치를 고려하여 감정가의 100% ~ 110% 수준인 283,000,000원 ~ 311,300,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.