나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102596 [1] 서울특별시 종로구 창신동 463-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2025.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 ""동대문역(1호선)"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 점포, 시장 및 쇼핑몰 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(동대문역(1ㆍ4호선))이 소재하는 등 대중교통 이용편의는 양호한 편임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 도로(2022-04-28)(소로1-1(변경입안))(저촉) , 도로(2022-04-28)(소로3-2(폐지 입안))(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역(서울성곽)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(오간수문지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(흥인지문)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),도시관리계획 입안중(문화공원 입안),서울도심((4대문안))임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㉠~㉢이 소재하는 것으로 조사됨.(후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 토지는 토지이용계획확인서 등에 의할 때 후첨 ‘지적개황도’ 와 같이 일부 면적이 도시계획시설에 저촉된 것으로 확인됨. 다만, 저촉 면적이 미미하여 본 감정평가에서는 이에 구애됨이 없이 평가하였으므로, 향후 경매 절차 진행 시 관련 사항을 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물로서,
(사용승인일 : 1966.10.05)

외벽 : 페인팅마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설 등으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠~㉢이 소재하는 것으로 관찰됨.(후첨 '건물개황도' 및 '사진용지"" 참조)

공부와의 차이

1) 본건 건물은 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있으며, 그 내용은 하기와 같음.
① 변동일 : 2015.2.10, 변동내용 및 원인 : 주택과-4385(2015.02.10.)호에 의거 위반건축물표기 [옥탑 9㎡무단증축(결량철골 근생 2007년 발생)]
② 변동일 : 2015.12.10, 변동내용 및 원인 : 주택과-34213(2015.12.10)호에 의거 위법표기 (2007년 옥상 20㎡무단증축)

2) 본건 건물 지하층은 폐문 등으로 인해 내부 출입 및 외부 관찰이 모두 불가한 상태이나, 평가 전례 등을 토대로 판단할 때, 공부상 면적은 108.6㎡이나 개략적인 현황 면적은 약 177㎡으로 추정됨. 본 감정평가에서는 공부상 면적(108.6㎡)을 기준으로 평가를 수행하였으나, 현황 면적은 이와 차이가 있을 수 있으며, 정확한 위치 및 면적 확인을 위해서는 추후 측량 및 실측 등의 절차가 필요할 것으로 판단되며 향후 관련 업무 진행 시에는 이 점을 유의하여 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경102596 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 종로구 창신동 463-1

1.3. 용도

근린시설

1.4. 감정가

8,847,770,000원

1.5. 면적

토지: 310.70㎡ (약 93.99평)

건물: 1212.60㎡ (약 366.78평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

공유물분할을 위한 경매

1.8. 채권자

김OO

1.9. 특이사항

공유물분할경매, 정비구역, 대항력 있는 임차인 다수 존재

1.10. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 포함

1.11. 특수물건정보

공유물분할경매, 정비구역, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 종로구 창신동에 소재하며, 지하철 1호선 동대문역에서 남측 인근에 위치합니다. 주위는 점포, 시장, 쇼핑몰 등이 혼재하는 활발한 상업지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 4호선 동대문역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역에 해당합니다. 도로(소로1-1, 소로3-2)에 저촉(변경/폐지 입안 중)되며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역(서울성곽, 오간수문지, 흥인지문), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획(문화공원) 입안 중이며 서울도심(4대문안) 지역에 포함됩니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로는 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 공유물분할을 위한 임의경매로 진행 중입니다. 등기부상 채권 총액은 250,000,000원입니다. 말소기준권리는 2024년 11월 12일자 김영실의 3번/5번 지분 가압류입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 대항력 있는 임차인:

- J (전입 2023-04-19)

- L (전입 2024-04-07)

- L (전입 2023-07-25, 확정 2023-07-25)

- Q (전입 2024-01-02)

- Y (전입 2023-04-19)

- 강 (전입 2024-09-30)

- 김 (전입 2014-03-07, 보증금 20,000,000원, 차임 2,200,000원)

- 김 (전입 2024-02-14)

- 김 (전입 2019-12-09)

- 김 (전입 2017-03-02)

- 박 (전입 2006-07-13, 보증금 35,000,000원, 차임 2,000,000원, 확정 2025-04-15)

- 이 (전입 2021-11-22)

- 이 (전입 2023-11-01, 보증금 20,000,000원, 차임 2,300,000원)

- 진 (전입 2012-05-25, 보증금 90,000,000원, 차임 5,200,000원)

* 대항력 없는 임차인:

- C (전입 2024-12-23)

- P (전입 2024-12-17)

- S (전입 2022-03-03, 보증금 10,000,000원, 차임 720,000원, 확정 2022-03-03)

- 김 (전입 2026-02-13)

- 배 (보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원)

- 배 (보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원)

- 한 (보증금 7,000,000원, 차임 600,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 자료 기준)

* 임차인 중 보증금 및 차임이 0원 또는 미상으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인(J , L , Q , Y , 강 , 김 , 김 , 김 , 이 , 진 )이 다수 존재합니다. 이들의 경우 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 상세한 권리관계 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건은 동대문역을 중심으로 형성된 활발한 상업지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 점포, 시장, 대형 쇼핑몰 등이 밀집하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다. 동대문 상권의 특성상 다양한 업종의 사업체 입점이 가능하며, 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 4호선 동대문역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 대형 쇼핑몰, 전통 시장, 병원, 관공서 등 각종 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 소재하고 있습니다.

* 의료시설: 종합병원 및 의원급 의료기관이 다수 위치하여 의료 접근성이 좋습니다.

* 기타: 서울의 중심부에 위치하며 역사문화 자원이 풍부한 지역으로, 관광객 유동 또한 상당할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 위반 사항: 본 건물은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 옥탑 9㎡와 옥상 20㎡가 무단 증축된 이력이 있어, 향후 건축물 관련 규제 및 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다.

* 토지 일부 저촉: 토지이용계획상 일부 면적이 도시계획시설(도로)에 저촉되는 것으로 보고되었습니다. 감정평가 시에는 그 면적이 미미하여 평가에 반영되지 않았으나, 향후 개발이나 건축 시 제한사항이 발생할 수 있으므로 관련 부서에 상세 확인이 필요합니다.

* 지하층 면적 차이: 본건 건물의 지하층은 공부상 면적(108.6㎡)과 추정 현황 면적(약 177㎡) 간 차이가 존재합니다. 정확한 면적 확인 및 관련 절차가 필요하며, 이는 건축물 현황 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일부는 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 명도 과정에서 추가적인 법적 절차 및 비용 발생 가능성이 있으므로 신중한 검토가 필요합니다. (주의: 임차인 중 보증금/차임이 0원으로 되어 있지만 대항력이 있는 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

* 공유물분할 경매: 공유물분할을 위한 경매로, 소유권 관계 및 지분 정리에 있어 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 정비구역 지정: 본건 소재지가 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 도시정비사업 진행 시 건물 이용 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 핵심 상업지역인 동대문역 초역세권에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다. 활발한 상업 활동과 풍부한 유동인구를 바탕으로 수익 창출 잠재력이 크다고 판단됩니다. 그러나 위반건축물, 토지 저촉, 지하층 면적 불일치, 다수의 대항력 있는 임차인, 정비구역 지정 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사를 통해 명확한 해소 방안을 마련한 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울의 중심부에 위치하며 동대문역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건.

* 활발한 상권: 상가, 시장, 쇼핑몰 밀집 지역으로 풍부한 유동인구 확보 용이.

* 미래 가치: 정비구역 지정으로 인한 향후 도시 개발 및 재정비 사업을 통한 가치 상승 기대.

* 역사문화적 가치: 서울도심(4대문안) 및 역사문화보존지역에 위치하여 관광 및 문화 콘텐츠 연계 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(8,847,770,000원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 다수의 잠재적 리스크(위반건축물, 임차인 명도, 토지 저촉 등)와 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 관련 제반 비용 및 예상 소요 시간을 충분히 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 전문가 상담 및 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 기타 명도 및 법적 비용 발생 가능성을 면밀히 검토하여 최적의 입찰가를 산출하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.