나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1185 [1] 서울특별시 강남구 개포동 OOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

감정서 PDF 참조

교통상황

감정서 PDF 참조

형태 및 이용상태

감정서 PDF 참조

인접 도로상태

감정서 PDF 참조

토지이용계획 및 제한상태

감정서 PDF 참조

제시목록 외의 물건

감정서 PDF 참조

공부와의 차이

감정서 PDF 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

감정서 PDF 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

감정서 PDF 참조

이용상태

감정서 PDF 참조

설비내역

감정서 PDF 참조

부합물 및 종물

감정서 PDF 참조

공부와의 차이

감정서 PDF 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

감정서 PDF 참조

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1185 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 개포동 1173-1

용도: 다가구주택

감정가: 2,573,498,060원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

작성일: 2026년 09월 07일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 117.10㎡ (약 35.4평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 239.75㎡ (약 72.5평)

건물 제시외 면적: 25.00㎡

포함 면적: 제시외 건물(옥탑 조립식패널 25㎡ 주거) 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강남구 개포동에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 강남구 개포동은 지속적인 도시 개발과 함께 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역으로 평가받고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 물건 인근 지역은 대중교통 이용이 용이합니다. 가장 가까운 지하철역은 수인분당선 개포동역이며, 도보로 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 버스 노선도 다수 운행되어 서울 시내 각지로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 도로 상태

본 물건의 북측으로는 왕복 4차선 도로가 접해 있으며, 남측으로는 2차선 도로가 접해 있어 차량 진출입이 용이할 것으로 보입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 일반주거지역에 해당될 가능성이 높으며, 관련된 구체적인 내용은 토지이용계획확인원을 통해 확인해야 합니다. 또한, 개포동 일대는 재건축 및 재개발 정비사업이 활발히 추진되고 있는 지역으로, 본 물건 역시 정비구역에 포함되어 향후 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 물건에는 총 6명의 임차인이 거주 중이며, 권리분석 시 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 김슬기: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-31, 대항력 없음.

* 신덕환: 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2021-06-02, 배당신고 2025-04-25, 대항력 있음.

* 유준원: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-18, 확정 2022-06-27, 배당신고 2025-04-21, 대항력 있음.

* 이소영: 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2025-01-31, 배당신고 2025-05-12, 대항력 없음.

* 최병희: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 1999-04-20, 배당신고 2025-05-09, 대항력 있음.

* 최윤미: 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2022-02-14, 확정 2022-01-19, 배당신고 2025-05-13, 대항력 있음.

3.2. 인수 보증금

현재 파악된 인수 가능한 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 4명(신덕환, 유준원, 최병희, 최윤미) 존재하므로, 배당 결과에 따라 보증금 일부 또는 전부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 특히 유준원 임차인은 80,000,000원의 보증금을 가지고 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 현황

본 물건의 등기부상 채권 총액은 966,287,111원입니다. 말소기준권리는 2022년 10월 07일 접수된 하나은행의 근저당권 (360,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리(소유권 이전 등)는 존재하지 않습니다. 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건이 위치한 개포동 일대는 강남구 내에서도 주거 및 개발 잠재력이 높은 지역으로 평가받고 있습니다. 서울시 상권분석 서비스에 따르면, 해당 지역은 개포 시장 등 전통 시장과 더불어 다양한 근린생활시설이 존재하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 또한, 강남 8학군에 속하는 지역으로 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재력

개포동은 현재 다수의 재건축 및 재개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어, 향후 지역 전체의 가치 상승이 기대되는 곳입니다. 이는 본 물건의 미래 가치에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 물건은 서울개원초등학교, 개포중학교, 경기여자고등학교 등 우수한 학군 내에 위치하고 있습니다. 또한, 개포평생학습센터 등 다양한 교육 시설이 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 뛰어납니다.

5.2. 편의 시설

주변에는 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다. 강남구 개포1동 주민센터가 신청사에서 업무를 시작하여 행정 서비스 이용이 더욱 편리해졌습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 주거 단지와 상업 시설이 혼합되어 있으며, 현재까지 직접적으로 노출된 혐오 시설은 검색 결과에 나타나지 않습니다. 다만, 대규모 개발이 진행되는 지역의 특성상 향후 도시 계획 변경에 따른 시설 배치 변화 가능성은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

옥탑 부분에 소재하는 제시외 건물(조립식패널 25㎡, 주거용)이 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정적 제재 대상이 될 수 있으며, 추후 재건축 또는 건축물 용도 변경 시 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

상기 '권리분석' 섹션에서 언급된 바와 같이, '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 다수 존재하며, 특히 유준원 임차인(보증금 80,000,000원)의 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 정비구역

본 물건이 속한 개포동 일대는 활발한 재건축 및 재개발 정비사업이 추진되고 있는 지역입니다. 이는 장기적으로 자산 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 소음, 분진, 교통 불편 등 일시적인 단점이 발생할 수 있습니다. 또한, 재개발 사업 추진 시 건축물의 형태나 용도에 대한 규제가 적용될 수 있습니다.

6.4. 일괄매각 및 제시외 건물 포함

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 옥탑 부분의 제시외 건물 25㎡도 포함됩니다. 이 점은 매각 대상을 명확히 인지하고 있어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 개포동에 위치한 다가구주택으로, 우수한 교육 환경과 잘 갖추어진 생활 인프라를 자랑합니다. 특히, 강남 8학군에 속하며 다수의 정비사업이 진행 중인 지역이라는 점에서 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 위반건축물 존재와 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성은 주요 리스크 요인으로, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 정확한 인수 금액 및 법적 절차를 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 개포동이라는 탁월한 입지 조건

* 우수한 학군과 편리한 생활 인프라

* 활발한 재건축/재개발로 인한 미래 가치 상승 잠재력

* 정비구역 지정으로 인한 개발 사업 시 수혜 기대

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 제외하고 고려해야 한다는 원칙에 따라 접근합니다. 그러나 본 물건의 경우 '대항력 있음' 임차인(특히 유준원 임차인, 보증금 80,000,000원)이 존재하여, 실제 낙찰 시 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 매우 높습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 배당 순위에 따라 달라질 수 있으므로, 보증금 인수 가능성을 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 감정가 2,573,498,060원을 기준으로 하되, 위반건축물 관련 부담(원상복구 비용, 이행강제금 등) 및 대항력 있는 임차인 인수 가능 보증금(최소 80,000,000원 이상 추정)을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 개포동 지역의 개발 계획 등을 종합적으로 검토하여 적정 입찰가를 산출하시기 바랍니다. (구체적인 입찰가 제시는 현장 조사를 통한 추가 정보 확인 후 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.