나이스옥션 법원경매 광주 2024타경61026 [2] 전라남도 나주시 용산동 97-27 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경61026 [2] 전라남도 나주시 용산동 97-27 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경61026 | 소재지: 전라남도 나주시 용산동 97-27 | 감정가: 63,221,000원 | 최저가: 35,404,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경61026 (2)이며, 소재지는 전라남도 나주시 용산동 97-27입니다. 본건은 토지(전) 매각 건으로 감정가는 63,221,000원입니다.

토지면적은 331.00㎡ (약 100.18 평)이며, 매각대상은 토지 전부에 대한 부동산 강제경매입니다.

1.2. 채무 관계

소유자는 고OO, 채무자 역시 고OO으로 소유자와 채무자가 일치하는 강제경매입니다. 채권자는 나OO입니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 나주시 용산동 소재 전남외국어고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 시외곽 주거 및 농경지대입니다.

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 서측 인근 간선도로에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

토지는 부정형이며, 자체 지반은 대체로 평탄하지만 서향의 경사지대에 자리하여 인접지와 고저차가 있습니다.

가장 큰 특징은 공부상 지목은 '전(밭)'이나, 현재는 '대(단독주택 부지)'로 이용 중이며, 토지의 일부는 현황 도로로 이용되고 있는 것으로 판단됩니다.

지적상으로는 도로에 접하지 않은 맹지이나, 북측으로 폭 약 3m 정도의 콘크리트 포장 현황도로와 접하고 있어 실제 차량 통행에는 문제가 없을 것으로 보이며, 현황도로의 일부가 본건 토지에 포함된 것으로 파악됩니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 용도 지역 및 제한 사항

본건은 도시지역 내 '제1종 일반주거지역'에 해당합니다. 이는 현황 '대' 및 주택 부지로 이용 중인 점과 연관되어 향후 주거용 개발에 유리한 요소입니다.

그 외 가축사육제한구역(모든 가축 제한), 상대보호구역(학교 환경 보호), 배수구역 등으로 지정되어 있습니다.

3.2. 권리 및 매각 대상 분석

본건은 '토지매각'이며, 지상에 매각 대상이 아닌 주택 및 창고(제시외 건물)가 소재한다는 점이 핵심 권리 분석 사항입니다.

제시외 건물 중 주택(목조 시멘트와즙 평(가)건 주가 건평 16평)은 등기사항전부증명서에 등재되어 있으며, 소유자는 토지 소유자와 동일합니다.

매수자는 건물이 있는 토지를 취득하게 되므로, 매각 후 건물 소유자를 상대로 건물의 철거를 청구하거나 토지 사용료(지료)를 청구해야 합니다. 법정지상권의 성립 여부가 중요하며, 이는 매수자의 명도(인도) 과정에 중대한 영향을 미칩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 아파트단지, 단독주택, 농경지가 혼재된 시외곽 주거지대이므로, 상업 시설이 밀집된 상권으로 보기 어렵습니다.

주변에 전남외국어고등학교가 소재하는 등 교육 시설은 있으나, 기본적인 상업 시설은 인근 간선도로변 또는 아파트 단지 위주로 접근해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

시내버스 승강장이 인근 간선도로에 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

(참고: 본 보고서 작성 시점의 검색으로는 인근의 특정 혐오시설 유무를 확인할 수 없었습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경 및 기피 시설 유무를 확인하시기 바랍니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 건물 및 법정지상권 리스크 (최고 리스크)

본건 토지 위에 소재한 주택 및 창고는 매각 대상이 아닙니다. 이 건물의 소유자(토지 소유자와 동일)에 대한 법정지상권 성립 여부를 반드시 검토해야 하며, 성립하지 않을 경우에도 철거 소송 및 지료 청구에 따른 시간적, 비용적 리스크를 감수해야 합니다.

5.2. 지적상 맹지 리스크

공부상 맹지이나 현황도로에 접하고 있어 건축 허가에는 유리할 수 있지만, 현황도로의 배타적 사용 청구권 등 도로 사용과 관련하여 인접 토지 소유자와의 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 '제1종 일반주거지역' 내의 약 100평 규모 토지로서 주거용 개발 가치가 높습니다. 그러나 지상에 매각 제외된 주택 및 창고가 소재하며, 이는 매수자에게 법정지상권 및 건물 처리라는 중대한 권리 문제를 발생시킵니다. 입찰자는 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받아 제시외 건물 처리 비용을 상쇄할 수 있는지를 면밀히 판단해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

현황 '대'에 제1종 일반주거지역이어서 토지의 활용도가 높습니다.

권리 리스크의 기회화:

제시외 건물 처리 리스크로 인해 다수 입찰자가 기피할 수 있으므로, 단독 또는 소수 입찰로 인한 저가 낙찰 기회가 발생할 수 있습니다.

주거 실수요:

나주시 외곽이지만 기존 주거 단지와 연계된 지역이므로, 향후 단독주택 또는 소규모 빌라 부지 등으로 실수요가 있을 가능성이 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계