나이스옥션 법원경매 광주 2024타경65226 [4] 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 71 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경65226 [4] 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 71 답 경매

• 사건번호: 2024타경65226
• 주소: 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 71
• 감정가: 11,953,110원
• 최저가: 3,428,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 답

광주지방법원 경매10계 2024타경65226 | 소재지: 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 71 | 감정가: 11,953,110원 | 최저가: 3,428,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

전라남도 영광군 홍농읍 성산리 71 토지(답)에 대한 광주지방법원 2024타경65226 (4) 부동산강제경매 사건의 보고서입니다. 본 건은 다수의 토지 목록이 일괄매각으로 진행되는 건 중 목록 4번 토지에 대한 일부 지분(공유자 구OO의 지분) 매각 건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 2045.00㎡ (약 618.66평)이며, 해당 면적에 대한 공유자 지분율이 58425.65%로 매각 대상입니다.

건물 및 토지 제시외 면적은 없으며, 본 지분의 감정가는 11,953,110원입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건 토지(목록 4)는 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 소재 "흥농서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전, 답 등의 농경지가 혼재하는 근교 농촌 지대입니다. 목록 4번 토지는 사다리 완경사의 '전(밭)'으로 이용 중이며, 공부상 지목은 '답(논)'으로 현황과 차이가 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건 토지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 남서측 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통입니다. 다만, 목록 4번 토지는 지적도상으로는 '맹지'이나, 인접 토지(기호3)를 통하여 진출입이 가능한 것으로 평가되었습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

목록 4번 토지는 도시지역 중 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(양, 사슴, 말, 소, 젖소(건축 연면적 2500㎡ 미만), 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 포함되어 있어 학교 인근 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

본 건은 토지 일부 지분(공유자 구OO 지분 2/7) 매각이며, 부동산강제경매입니다. 매각 대상 물건 전체(목록 1~14)는 일괄매각으로 진행됩니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

농지법상의 제한

- 본 건은 '답' 또는 '전' 등으로 이용되는 농지이므로, 낙찰자는 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청 보증금이 몰수되므로 주의가 필요합니다.

공유자 우선 매수권

- 공유자(구OO 외)에게 우선 매수 신고권이 부여되며, 이는 1회로 제한됩니다.

지상물 관련

- 목록 4번 지상에는 매각 대상이 아닌 '비닐하우스'가 소재합니다. 이는 철거 및 이동이 용이하여 감정평가에서 제외되었으므로, 낙찰 후 처리 문제에 대한 검토가 필요합니다.

현황 및 지적 관련

- 목록 5번 토지 일부는 '도로'로 이용 중이며, 목록 4번 외 기호2)에는 타인 소유의 경로당 건물이, 기호3)에는 타인 소유의 제시외 건물(창고)이 소재하는 등 다른 목록에 대한 현황도 복잡합니다.

- 정확한 지적 관련 사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활 정보

본 건은 영농지대 내 위치한 토지이므로 상권의 발달은 미미합니다. 다만, 인근에 '흥농서초등학교'가 소재하며, 주변에는 단독주택들이 위치한 전형적인 근교 농촌 지역입니다. 홍농읍 소재지 내 기타 생활 편의 시설 및 관공서 등은 차량으로 접근해야 합니다. 주변 마을에서는 마을 가꾸기 사업을 추진하는 등 주거 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 (Risk Analysis)

지분 매각 리스크

- **공유물 분쟁:** 토지의 일부 지분만을 매각하는 건이므로, 낙찰자는 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 청구 소송을 통해 토지를 분할하거나 매각 대금을 정산해야 하는 법적 분쟁의 위험을 안고 있습니다.

- **공유자 우선 매수:** 공유자가 우선 매수 신고를 할 경우 낙찰이 불가능할 수 있으나, 1회로 제한되어 있어 입찰 기회는 보장됩니다.

토지 이용 제한 및 현황 리스크

- **농지취득자격증명:** 농취증 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 가장 크므로, 사전에 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

- **맹지 및 현황 도로:** 목록 4번은 맹지이며, 인접 토지를 통해 진출입이 가능하나, 이는 향후 건축 등 이용 시 토지 소유자들의 동의를 얻어야 하는 추가 비용 및 절차상의 리스크가 있습니다.

- **인근 혐오시설:** 본건 토지가 위치한 영광군 홍농읍은 '한빛원자력발전소'가 소재한 지역입니다. 이는 지역 이미지와 부동산 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 주요 혐오시설 리스크로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 자연녹지지역의 농경지 지분 매각 건으로, 감정가는 전체 토지를 기준으로 지분만큼 산출되었으며, 현황상 맹지이고 농지취득자격증명이 필수입니다. 무엇보다 다수의 토지가 일괄 매각으로 진행되는 복잡한 물건이므로, 각 목록별 현황 및 권리 관계를 명확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다. 특히 지분 매각 특성상 매입 후 공유자들과의 협상 및 법적 절차 진행 능력이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

지분 매각을 통한 저가 매수의 기회

- 공유자들이 우선 매수권을 포기할 경우, 경매를 통해 시장 가격보다 저렴하게 토지 지분을 취득할 수 있는 기회가 됩니다.

자연녹지지역 농지

- 도시지역 내 자연녹지지역 토지이므로, 향후 개발 수요 발생 시 용도 변경 및 개발 가능성이 존재합니다.

입찰 시 고려 사항

- **농취증:** 필수적으로 취득 자격을 확인하고 준비해야 합니다.

- **공유물 협의:** 낙찰 후 빠른 공유물 분할 및 지분 매입/매각을 통한 출구 전략을 수립해야 합니다.

- **맹지 해소 방안:** 맹지 해소를 위한 인접지 사용 승낙(도로 사용) 협의 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계