나이스옥션 법원경매 광주 2024타경65226 [6] 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 산90-6 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경65226 [6] 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 산90-6 임야 경매

• 사건번호: 2024타경65226
• 주소: 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 산90-6
• 감정가: 5,553,940원
• 최저가: 1,593,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

광주지방법원 경매10계 2024타경65226 | 소재지: 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 산90-6 | 감정가: 5,553,940원 | 최저가: 1,593,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (광주지방법원 2024타경65226 (6))

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

본 매각 물건은 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 일원에 소재하는 토지(임야 외 다수 필지)에 대한 지분(2/7) 매각 건입니다. 총 감정가 5,553,940원에 책정된 물건으로, 토지의 현황 용도가 공부(지적공부)와 상이하고 공유자 우선매수신고 등 복잡한 권리 관계를 내포하고 있어 정밀한 분석이 요구됩니다. 매각 대상 지분 면적은 2,777.00㎡(약 840.04평)입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 홍농읍 성산리 소재 '흥농서초등학교' 동측 내지 북동측 및 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 단독주택 등이 혼재된 근교 농경지대 및 농촌지대를 형성하고 있습니다. 기호11)의 경우 자연림이 소재하는 마을 주변 산림지대로 분류됩니다. 교통 상황은 인근까지 차량 접근이 가능하며, 남서측 근거리에 버스승강장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

주변 시설 정보로는, 영광군의 주요 관광지인 가마미해수욕장, 백수해안관광도로 등과 접근성이 양호하며, 한빛원자력발전소 전시관 등이 소재하는 지역 특성을 보입니다. 이는 해당 지역의 잠재적 인프라 확보 요소이자 동시에 토지 이용 계획 및 개발 측면에서 제약 또는 민감하게 작용할 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 '토지일부지분매각(2/7 지분)'이며, 강제경매 사건으로 진행 중입니다.

최대 리스크: 공유자우선매수

- 본건은 이미 '공유자우선매수신고'가 접수된 상태로, 최고가 매수신고인이 나오더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 높습니다.

- 다만, 법원에서 '공유자우선매수권 1회로 제한'을 주의사항으로 명시하고 있어, 우선매수권 행사가 1회에 한해 제한될 것으로 보입니다.

지상물 리스크: 타인 소유 건물 존재

- 기호2)에는 타인 소유의 건물(죽동마을회 소유 경로당 및 컨테이너)이 소재하며, 감정평가에서 제외되었습니다.

- 기호3) 및 인접지에 걸쳐 타인 소유(구태)의 제시외 건물(창고)이 소재합니다.

- 이러한 타인 소유의 지상물은 낙찰 후 소유권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 법정지상권 성립 여지 및 건물 철거/토지 인도 소송에 대한 별도의 비용 및 시간 투입이 필요합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 영광군 홍농읍 성산리 일대는 상업 시설이 발달한 상권이라기보다는 근교 농경지 및 농촌 지대에 가깝습니다. 생활 편의 시설은 홍농읍 소재지 중심으로 이용해야 합니다.

주요 특징:

- 농경지 및 주거지: 전, 답, 임야가 주를 이루며, 일부 단독주택이 산재하는 농촌형 생활 환경입니다.

- 교육 시설: 흥농서초등학교 인근에 위치하며, 일부 필지(기호2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 13)는 상대보호구역에 해당되어 교육 환경 보호에 관한 법률에 의한 건축 행위 제약이 발생합니다.

- 교통 접근성: 차량 접근 및 버스정류장 이용은 가능하여 기본적인 이동은 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

법적 및 현황 리스크가 매우 높은 물건이므로, 아래 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

토지 이용의 현황과 불일치

- 공부상 지목(전, 답, 임야)과 현황 이용(전, 답, **유지, 도로, 자연림**) 간에 차이가 큽니다.

- 특히 기호1, 2, 3, 5, 12, 14는 현황 '유지' 또는 '도로'로 일부 이용 중이며, 이는 사유지임에도 불구하고 공용도로 또는 수로로 이용되고 있음을 의미하여, 해당 부분에 대한 배타적 사용수익권이 제한될 수 있습니다.

접근성(맹지) 문제

- 기호1, 기호4, 기호8, 기호10, 기호11은 지적도상 또는 현황상 **맹지**입니다.

- 맹지 상태는 토지 가치를 현저히 하락시키며, 특히 기호11(자연림)은 임도의 부재 및 수목 밀생으로 내부 진입조차 어려워 분묘 등의 소재 파악도 곤란합니다.

지분 매각의 한계

- 매각 대상이 토지 전체가 아닌 지분(2/7)이므로, 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의(매입 또는 매도)가 필수적입니다. 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송 등 추가적인 법적 절차가 필요하며, 이는 곧 시간과 비용의 리스크로 이어집니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 여러 필지의 농지 및 임야에 대한 지분 매각 물건으로, '공유자우선매수신고' 및 '타인 소유 지상물', '현황 맹지', '공부-현황 이용 상이(도로/유지)' 등 권리적, 현황적 리스크가 매우 높은 물건입니다. 따라서 일반 실수요자보다는 특수물건 처리 경험이 풍부한 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

투자 포인트

1. 지분 매각 전문가 및 협상력

- 공유자 우선매수권 행사 여부 확인 후, 낙찰 시 다른 공유자와의 지분 정리(매도 또는 매수) 협상을 성공적으로 진행할 수 있는 능력이 요구됩니다.

2. 장기적 관점의 저가 매입 기회

- 다수의 복잡한 리스크(맹지, 도로/유지 현황)로 인해 유찰 가능성이 높아 저가 매입 기회로 활용될 수 있습니다. 특히 현황상 이용 가치가 있는 필지(도로에 접한 기호2, 3, 5, 6, 7, 9, 12, 13, 14)를 선별하여 가치를 평가해야 합니다.

3. 개발 제한 구역 확인 후 잠재 가치 모색

- 일부 필지는 도시지역(자연녹지지역, 자연취락지구) 또는 계획관리지역에 속해 있어, 향후 개발 여지가 있으나, 일부 필지는 보전관리지역, 보전녹지지역, 공익용산지, 상대보호구역 등 각종 규제에 묶여 있으므로 필지별 규제 사항을 정확히 확인하여 장기적인 활용 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계