나이스옥션 법원경매 광주 2024타경65226 [5] 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 산127 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경65226 [5] 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 산127 임야 경매

• 사건번호: 2024타경65226
• 주소: 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 산127
• 감정가: 2,856,224원
• 최저가: 820,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

광주지방법원 경매10계 2024타경65226 | 소재지: 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 산127 | 감정가: 2,856,224원 | 최저가: 820,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 보고서의 대상 물건은 광주지방법원 2024타경65226 (5) 사건의 일부로, 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 산127 소재의 임야입니다. 토지 지분의 일부를 매각하는 부동산강제경매 물건이며, 소유자와 채무자는 동일인(구OO)입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 임야의 토지 전체 면적은 6,248.00㎡ (약 1,890.74평)이며, 해당 지분(2/7)에 대한 감정가는 2,856,224원으로 책정되었습니다. 건물이 없는 순수 임야 지분 매각입니다.

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 주변 환경

본건(기호11)은 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 소재 '신촌마을' 동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림이 주를 이루는 마을 주변 산림지대입니다. 전체적인 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가되나, 임야 본연의 자연 상태를 유지하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량의 접근은 가능하지만, 맹지인 관계로 내부 진입은 어렵습니다. 대중교통으로는 북서측 인근에 버스 승강장이 소재하여 접근성은 있으나, 전체적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 지분 관계

본건은 토지 전체 면적 6,248.00㎡ 중 공유자 구OO의 지분(2/7)만을 매각하는 '토지일부지분매각' 물건입니다. 지분 경매의 특성상 공유자와의 관계 정리(공유물 분할 청구 등)가 필수적이며, 경매 진행 중 공유자가 우선하여 매수할 수 있는 '공유자우선매수신고'가 접수되어 있습니다. 다만, 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

3.2. 특수 권리 및 제한 사항

* 분묘기지권: 특이사항으로 분묘기지권이 기재되어 있어, 낙찰자는 분묘의 존재 및 그에 대한 권리 성립 여부를 확인해야 할 의무가 있습니다. 특히, 현황 '맹지'이며 임도 부재 및 수목 밀생으로 인해 내부 진입이 불가하여 분묘 등의 소재 파악이 어려운 상태임을 주의해야 합니다.

* 맹지: 본건은 지적도 및 현황상 '맹지'입니다. 인접 필지를 통한 진출입 가능성이 언급되나, 정식 도로 부재로 인한 토지 이용 및 개발의 제약이 매우 큽니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역 중 보전녹지지역이며, 자연경관지구 및 공익용산지로 지정되어 있어 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 토지 이용 계획 및 제한

본 임야(기호11)는 도시지역 내 보전녹지지역 및 공익용산지로 지정되어 있어, 보존 목적이 강한 토지입니다. 따라서 단순 투자 목적이 아닌 실질적인 개발이나 이용에는 상당한 제약이 따르므로, 토지이용계획을 면밀히 검토해야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변은 자연림이 소재하는 마을 주변 산림지대로서, 일상 생활 편의시설 접근성은 낮습니다. 영광군 홍농읍 지역에는 국가중요시설인 한빛원자력본부(원전)가 소재하며, 이는 지역 경제 및 환경에 영향을 미치는 주요 시설입니다. 또한, 과거 영광SRF발전소 관련 갈등이 언급되는 등 발전 관련 시설이 지역 내 주요 이슈로 작용하고 있음을 인지해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 현황 리스크

* 공유자 우선 매수: 입찰 시 공유자우선매수권 행사 여부가 가장 큰 변수입니다. 단 1회로 제한되나, 낙찰자가 결정된 후 공유자가 매수할 수 있습니다.

* 분묘기지권 및 내부 현황 파악 불가: 맹지, 수목 밀생 등으로 인해 내부 현황 및 분묘의 정확한 소재 파악이 불가능합니다. 낙찰자는 추후 분묘 이장 또는 법정지상권 문제 등을 해결해야 할 위험을 안고 있습니다.

* 개발 제한: 보전녹지지역 및 공익용산지 지정으로 인해 토지의 가치 상승 요인이 제한적입니다.

* 지적 불일치: 정확한 지적 관련 사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요하다는 경고가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 소액으로 대면적의 임야 지분을 취득할 수 있는 기회이지만, 공유자우선매수권, 분묘기지권, 맹지, 보전녹지/공익용산지라는 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 내부 진입이 불가하여 분묘 등 현황 파악이 어렵다는 점은 상당한 법률적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 높은 수준의 권리분석 능력과 공유지분 정리 능력, 그리고 장기적인 시각이 요구되는 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

* 낮은 투자금액: 감정가가 2백만원대로 소액 투자가 가능합니다.

* 장기적 보존 가치: 보전녹지지역 및 자연림으로, 개발보다는 장기적인 임야 보존 및 산림 관련 투자에 적합합니다.

* 지분 정리 능력: 공유자우선매수권이 1회로 제한되므로, 우선매수권 행사 이후 매각가 협의나 공유물 분할 청구 소송을 통한 지분 정리 경험이 있는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매10계