나이스옥션 법원경매 광주 2024타경65226 [1] 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 126-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경65226 [1] 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 126-3 전 경매

• 사건번호: 2024타경65226
• 주소: 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 126-3
• 감정가: 29,522,050원
• 최저가: 8,465,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 전

광주지방법원 경매10계 2024타경65226 | 소재지: 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 126-3 | 감정가: 29,522,050원 | 최저가: 8,465,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경65226 (1)

소재지: 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 126-3 외

감정가: 29,522,050원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 구OO

채권자: 와OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 토지 및 건물 현황

용도: 전 외 (다수의 필지가 전, 답, 임야 등으로 구성됨)

토지면적(총합): 8,011.00㎡ (약 2,423.48평)

매각대상: 토지일부지분매각 (공유자 구OO 지분 2/7 포함, 지분율: 228874.27000000002)

건물면적: 0.00㎡ (매각대상 건물 없음)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 공유자우선매수신고, 재매각 물건임.

주의사항:

- 일괄매각

- 목록1에 소재하는 수목(소나무 등) 해당 공유지분 매각에 포함.

- 공유자우선매수권 1회로 제한됨.

- 농지취득자격증명(농취증)이 필요하며, 미제출시 매수신청보증금 몰수함.

- 목록1 일부 '유지', 목록14 일부 '도로' 등 현황 지목과 다른 이용 중인 필지가 많음.

- 정확한 지적 관련 사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요함.

2. 입지조건 및 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 다수 필지는 전라남도 영광군 홍농읍 성산리 "흥농서초등학교" 동측, 북동측 및 남동측 인근에 광범위하게 위치함.

기호11) 필지는 "신촌마을" 동측 인근 자연림 지대에 위치함.

주위 환경은 전, 답 등이 소재하는 근교 농경지대 또는 단독주택 및 농경지가 소재하는 근교 농촌지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

대부분의 필지(기호1, 2, 3, 5, 7, 9, 10, 12, 13, 14)는 차량 접근이 가능하며, 남서측 근거리 또는 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

기호4, 6, 8, 10, 11 필지는 현황 '맹지'이거나 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 진출입이 가능하거나 비포장 농로/임도와 접하고 있어 접근성이 확보되는 편임.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

전반적으로 '완경사'의 형태를 보임.

지목은 '전', '답', '임야'이나, 현황은 '전', '답', '유지(못)', '도로' 등으로 다양하게 이용되고 있어, 공부상의 지목과 현황의 차이가 크므로 반드시 현장 확인이 필요함.

특히, 기호1, 12는 일부 '유지'로, 기호2, 3, 5, 12, 14는 일부 현황 '도로'로 이용 중인 부분이 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

다수의 필지로 구성되어 있어 토지이용계획이 매우 복잡함.

- 보전관리지역, 계획관리지역, 도시지역(자연녹지지역, 보전녹지지역)이 혼재되어 있음.

- 자연취락지구(기호2, 5, 13) 및 자연경관지구(기호11) 포함.

- 상대보호구역(흥농서초등학교 관련)이 다수 필지에 지정되어 있음 (기호2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 13).

- 모든 필지는 가축사육제한구역(일부 필지는 금지지역)으로 지정되어 있음.

- 기호11, 12는 산지관리법상 공익용산지, 준보전산지에 해당함.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

본건은 토지 일부 지분 매각(공유자 구OO 지분)으로, 매수인이 취득하는 것은 전체 토지의 소유권 중 일부 지분에 한정됨.

강제경매 물건으로, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 판단됨. (정확한 권리분석은 매각물건명세서 확인 필수)

3.2. 명도 및 제시외 물건

- 본건 기호2)에는 타인 소유의 건물(경로당, 컨테이너)이, 기호3) 및 인접지에는 타인 소유의 창고가 소재하며, 이들은 감정평가에서 제외되어 매각 대상이 아님 (명도 대상 아님).

- 기호3, 4, 8에 소재하는 비닐하우스는 철거 및 이동이 용이한 물건으로 판단하여 감정평가에서 제외되었음 (매각 후 철거 가능성 고려).

- 기호1)에 소재하는 수목(소나무 등)은 매각 대상인 토지 지분에 포함하여 평가되었음.

3.3. 법정지상권

제시외 건물(경로당, 창고 등)은 타인 소유이므로, 이 건물들의 소유자를 위해 법정지상권 성립 여부를 검토해야 하나, 본건은 토지 지분 매각이므로 법정지상권 성립 시에는 더욱 복잡한 법률 관계가 발생할 수 있음.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 근교 농경지대 및 농촌지대에 위치하며, 주 용도가 '전', '답', '임야'이므로 상업적 가치는 미미함. 주변 상권은 마을 주민을 위한 소규모 편의시설에 한정될 것으로 판단됨.

4.2. 생활 정보

인근에 흥농서초등학교, 신촌마을 등 소규모 취락 시설이 소재하며, 버스 정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 접근성은 양호한 편임. 기본적인 주거 및 농업 관련 생활 환경은 보통 수준임.

4.3. 혐오 시설

감정평가서 상에는 주위 환경을 '보통'으로 기재하고 있으며, 주변은 주로 단독주택 및 농경지대로 보임. 주변 지역에 대한 추가적인 검색으로는 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 소규모 축사 등의 유무를 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 확인이 필요함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공유 관계의 복잡성

- 지분 매각의 특성상 공유물 분할을 위한 법적 절차(공유물 분할 청구 소송)가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있음.

- 공유자 우선매수권 행사가 가능하며, 이 경우 입찰자는 낙찰을 받지 못할 수 있음 (단, 1회로 제한됨).

5.2. 행정상의 규제

- 농지취득자격증명(농취증)을 필히 제출해야 하며, 미제출시 보증금이 몰수되는 치명적인 리스크가 있음.

- 토지이용계획이 도시지역(자연녹지 등), 계획관리지역, 보전관리지역, 상대보호구역, 각종 제한구역 등으로 매우 복잡하여, 필지별 개발 가능성이 상이하고 까다로우므로 사전에 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

5.3. 현황 불일치 및 측량 필요성

- 일부 필지가 지적도상 지목과 달리 현황 '도로'나 '유지(못)'로 이용되고 있어 실제 이용 가능한 면적 및 가치에 영향을 미칠 수 있으며, 정확한 면적 확인을 위한 측량이 필수적임.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 영광군 홍농읍 성산리 일원의 다수 필지로 구성된 농지 및 임야의 '일부 지분' 매각 물건입니다. 농취증 발급, 공유자 우선매수권, 지목과 현황의 불일치 등 여러 가지 특이사항과 복잡한 권리 관계 및 행정 규제를 안고 있습니다. 지분 물건의 특성상 투자 회수까지 시간과 법률적 노력이 필요할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

- 일부 필지(기호2, 5, 13 등)가 '도시지역(자연녹지지역, 자연취락지구)'에 포함되어 있어, 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있음.

- 일부 필지(기호9, 14)가 비교적 규제가 덜한 '계획관리지역'에 속하여 있음.

- 재매각 물건이라는 점은 유찰 가능성이 높아 최저가가 하락할 경우 비교적 저렴한 가격으로 농지 지분을 취득할 기회를 제공할 수 있음.

- 수목(소나무 등)의 지분 매각 가격이 토지에 포함되어 있다는 점을 감안해야 함.

법원 정보

광주지방법원 경매10계