나이스옥션 법원경매 광주 2024타경69556 [1] 전라남도 화순군 화순읍 감도리 746-1 전 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경69556 [1] 전라남도 화순군 화순읍 감도리 746-1 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매10계 2024타경69556 | 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 감도리 746-1 | 감정가: 62,622,252원 | 최저가: 17,956,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경69556 (1)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 감도리 746-1

용도: 전 (밭)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

감정가: 62,622,252원

소유자/채무자: 이OO

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 924.00㎡ (약 279.51평)

건물 면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

1.3. 매각 조건 및 특이 사항

본 건은 토지 전체에 대한 매각 건이며, 과거 유찰로 인해 재매각으로 진행되는 물건입니다.

가장 큰 특이사항으로는 농지취득자격증명(농취증)이 필수이며, 지상에 연고미상의 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 여부가 문제될 수 있습니다. 또한, 지적도상 맹지(인접 도로 없음)입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본 건은 전라남도 화순군 화순읍 감도리 "감도제" 북서측 인근에 위치한 토지입니다. 주변은 전, 답, 임야 등이 혼재된 읍소재지 내 농경지대입니다.

교통상황은 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 농경지대임을 고려할 때 보통 수준입니다.

토지의 이용 상태는 부정형 완경사지로 현재 휴경 중인 "전(밭)"으로 이용되고 있습니다. 지상에는 자생하는 수목(소나무 등)이 있으며, 이는 거래 관행에 따라 토지에 포함하여 평가되었습니다.

토지이용계획상 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 개발 가능성이 있으나 광범위한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 등의 이용은 엄격히 제한됩니다.

2.2. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 이OO로 동일하여 권리 관계는 비교적 단순합니다.

다만, 매각 물건 자체에 대한 법률적 리스크(물건 하자)가 다수 존재합니다. 특히, 연고미상의 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우 매수자가 이장 책임을 부담할 수 있습니다.

2.3. 지역 특성 및 생활 정보

화순읍 소재지 인근의 농경지대이므로, 기본적인 생활 편의 시설(병원, 마트, 관공서 등)은 화순읍 중심가에서 이용해야 합니다.

주변에 주거 시설보다는 농업 관련 시설 및 임야 등이 주를 이루는 환경입니다.

외부 검색 결과, 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주위 환경은 감정평가서와 같이 농경지대로 판단됩니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 중요하고 치명적인 리스크가 다수 존재하므로 입찰 시 철저한 검토가 필요합니다.

농지취득자격증명(농취증):

본 건은 '전(밭)'이므로 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금은 몰수됩니다. 농지법상 경작 의사가 없는 경우 취득이 불가능할 수 있습니다.

맹지 및 도로 문제:

지적도상 맹지(인접 도로 없음)이므로, 향후 건축 또는 개발을 위해서는 별도의 도로 사용 승낙(토지주와의 협의) 또는 국공유지 점용허가 등 사도를 확보해야 하는 난이도가 높은 물건입니다.

분묘기지권:

지상에 연고 미상의 분묘가 소재합니다. 이는 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있으며, 분묘기지권이 성립되면 이장 소송 및 비용을 매수자가 부담해야 합니다.

법규 제한:

토지이용계획상 가축사육제한구역(전 축종 사육제한 포함)이 광범위하게 지정되어 있어, 농지이지만 특정 목적(축사 등)의 개발은 불가능합니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본 건은 화순읍 소재지 인근 자연녹지지역 내 농지(전)로, 감정가 대비 면적이 넓어 토지 자체의 잠재력은 있으나, **'농취증 필수', '맹지', '분묘 소재'**라는 3대 리스크가 모두 존재하는 난이도 최상급의 물건입니다.

특히 맹지 문제와 분묘 문제는 개발 및 이용에 심각한 제약을 가하며, 재매각이 진행되는 주요 원인으로 추정됩니다. 농업 목적으로 활용할 경우에도 맹지 및 분묘 처리에 대한 명확한 계획과 비용 산출이 선행되어야 합니다.

3.2. 투자 포인트

입찰을 고려하는 경우, 다음과 같은 점을 투자 포인트로 활용하거나 사전에 해결 방안을 모색해야 합니다.

장점:

자연녹지지역 내 924㎡(약 279평)의 넓은 면적입니다.

재매각 물건으로 유찰되어 최저가가 감정가 대비 크게 하락할 가능성이 높습니다.

단점 (투자 시 해결해야 할 과제):

도로 확보 방안 및 예상 비용 산출. (맹지 해소)

분묘 이장 가능성, 예상 소송 기간 및 비용 검토. (분묘기지권 해결)

농지취득자격증명 발급 가능 여부 사전 확인.

가축사육제한구역으로 인한 용도 제한 명확히 인지.

법원 정보

광주지방법원 경매10계