나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108683 [1] 부산광역시 강서구 식만동 106 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 식만동에 소재하는 시만마을회관 북측 인근에 위치하며 주위는 각종 공장, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 마을버스정류장이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 기준시점 현재 건물 소실로 나지 상태임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제3종 구역(2022-12-30)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서
벽체: 판넬 마감
바닥: 일부 타일 및 하드너 마감
창호: 새시 창호
최고높이: 6.52m

이용상태

근린생활시설(제조업)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-기계기구는 기계기구는 소재불명으로 평가제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경108683 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 식만동 106

* 신주소: 부산광역시 강서구 식만로 271-56 (식만동)

* 용도: 근린생활시설 (건축물대장상: 제2종근린생활시설, 실제 이용: 제조업)

* 감정가: 713,900,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

1.2. 토지 정보

* 토지 면적: 605.00㎡ (약 183.01평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 300.00㎡ (약 90.75평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 일반철골구조, 샌드위치판넬지붕 단층 건물

* 건물 높이: 6.52m

* 사용승인일: 2003년 1월 9일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 강서구 식만동에 소재하며, 시만마을회관 북측 인근입니다.

* 주위는 각종 공장, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 및 건물 등기부 모두 2008년 4월 30일 박정아 소유권 이전, 2020년 3월 20일 전금표 소유권 이전 등기가 확인됩니다.

* 말소기준권리인 근저당권은 2023년 2월 24일 농협은행주식회사에 의해 설정된 648,000,000원입니다.

* 이후 다수의 가압류 및 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 채권액

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (2023-02-24)

* 등기부채권 총액: 781,885,581원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 비고: 금액이 미상이라도 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 임대차 관계를 확인해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성 및 용도

* 본 물건은 공장, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다.

* 건물은 근린생활시설(제조업)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 잠재적 수요

* 주변 공장 지역의 배후 수요를 고려할 수 있으며, 소규모 제조업체 또는 지원 시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

* 보고서상 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 인근 마을의 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주위 공장 지대와 주거지가 혼합되어 있어, 소음이나 환경적인 요소를 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황 불일치

* 토지감정평가서에는 '기준시점 현재 건물 소실로 나지 상태임'이라고 기재되어 있으나, 건물감정평가요항표에는 '근린생활시설(제조업)로 이용 중임'이라고 명시되어 있어 내용이 상반됩니다. 이는 실제 건물 상태 및 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 현장 방문을 통해 정확한 건물 상태를 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 규제

* 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 제3종 구역(공항소음 방지 및 소음대책지역), 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 규제 지역에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기계 기구 평가 제외

* 기계기구는 소재불명으로 평가에서 제외되었으므로, 실제 인수 시 추가적인 비용이 발생하거나 활용 가치가 없을 수 있습니다.

6.4. 다수의 권리 관계

* 등기부상 다수의 가압류, 압류, 근저당, 임의경매 개시 결정 등 복잡한 권리 관계가 존재합니다. 본건 경매로 인해 대부분 말소될 예정이나, 권리 분석을 철저히 해야 합니다.

6.5. 혐오시설 및 환경 문제 (조사 필요)

* 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 인근 강서구 지역에 소각장 등 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있는 것으로 파악됩니다. 본건 물건지 자체의 직접적인 혐오 시설 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 상세 지리 정보 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 식만동에 위치한 근린생활시설(제조업) 용도의 부동산입니다. 토지 및 건물 면적은 적정하나, 건물 상태에 대한 감정평가서 간 상반된 기재가 있어 현장 확인이 최우선적으로 요구됩니다. 또한, 개발제한구역 및 비행안전구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하며, 채무 총액이 감정가를 상회하는 점은 신중한 접근을 필요로 합니다. 임대관계 미상인 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 부산 강서구는 신항만 배후 지역 및 경제자유구역 개발 등으로 성장 잠재력을 지니고 있습니다.

* 용도: 근린생활시설(제조업)로서, 주변 공장 밀집 지역의 지원 시설 또는 소규모 사업장으로 활용 가치가 있습니다.

* 토지 면적: 605㎡의 비교적 넓은 토지는 향후 개발 가능성을 내포합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 713,900,000원에서 시작합니다. 인수할 임차인 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 추가 확인이 필요합니다. 등기부 채권 총액이 감정가를 초과하고 건물 현황에 대한 불확실성이 존재하는 등 리스크 요인이 많아 유찰 가능성이 높습니다. 투자자는 현장 조사, 건축물 현황 재확인, 토지 이용 규제 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 현장 조사 및 권리 분석 재확인 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.