나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105481 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 33-2 월영동테라스하우스 3동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산합포구 월영동에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건의 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스래브지붕 5층건물 내 철근콘크리트구조 2층 204호로
외 벽: 타일 등 마감.
창 호: 새시창 구조임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 공동주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측에 소재하는 도로를 통하여 차량의 진출입이 이루어지고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

월영동 33-2, 36-3, 36-4 : 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(마산 제일여자중학교,마산제일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(무학산구릉지 중점경관관리구역).
월영동 24-3 : 제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(마산 제일여자중학교,마산제일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(무학산구릉지 중점경관관리구역).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부조사가 불가능하여 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공동주택으로 이용중임. 공부상 '3동'이나 공동출입문 등에는 '103동'으로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 마산지원 2024타경105481 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울산중앙신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 33-2 월영동테라스하우스 3동 2층204호

용도: 연립주택

감정평가액: 454,000,000원

토지면적: 79.35㎡ (약 23.99평)

건물면적: 86.53㎡ (약 26.17평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

경상남도 창원시 마산합포구 월영동에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 등으로 형성되어 있음.

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 지역내 교통상황은 보통으로 평가됨.

북측에 소재하는 도로를 통해 차량의 진출입이 이루어지고 있음.

2.2. 토지 이용 계획

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역

소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)

상대보호구역(마산 제일여자중학교, 마산제일여자고등학교)

중점경관관리구역(무학산구릉지 중점경관관리구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2021년 2월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 357,600,000원)

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 모두 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

상기 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없음.

3.3. 임차인 현황

임차인: 권

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-08-25

대항력: 없음

임차인: 정

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-12-09

대항력: 없음

상기 임차인들은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

3.4. 등기부 채권 총액

총 등기부채권액: 546,399,048원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연립주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 3월, 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 234-6번지 소재 '골든스위트101동'(2013년식, 81.79㎡)이 180,000,000원에 거래되었습니다.

2025년 9월, 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 33-2번지 소재 '테라스더힐'(2020년식, 71.11㎡)이 177,000,000원에 거래되었습니다. 본건과 동일한 지번으로, 최근 연식의 유사한 물건으로 볼 수 있습니다.

2026년 6월, 경상남도 창원시 마산합포구 월영동 534-1번지 소재 '성진주택'(1985년식, 59.4㎡)이 69,000,000원에 거래되었습니다.

본건(86.53㎡)의 감정가는 454,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가는 177,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로, 감정가와 시세 간 상당한 차이가 존재합니다.

가장 유사한 '테라스더힐'(2020년식, 71.11㎡, 177,000,000원) 기준으로 평당 약 249만원의 시세를 적용할 경우, 본건(86.53㎡)의 시세는 약 215,450,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 스래브지붕 5층 건물 내 철근콘크리트구조 2층 204호임.

외벽은 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 구조임.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

토지는 사다리형이며 공동주택 건부지로 이용 중임.

5.2. 주변 편의시설

주위가 주택 및 상가 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

학교(마산 제일여자중학교, 마산제일여자고등학교)와 인접한 상대보호구역에 위치함.

별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

공부상 건물 번호는 '3동'이나, 실제 공동 출입문에는 '103동'으로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있음.

6.2. 내부 확인 불가

이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여, 외부 관찰 및 탐문으로 평가되었음. 입찰 전 반드시 내부 이용 상태 및 관리 상태를 재확인해야 함.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

감정평가액 454,000,000원 대비 최근 유사 물건의 실거래가가 약 177,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로, 감정가 대비 현저히 낮은 시세를 보이고 있어 신중한 접근이 필요함.

6.4. 기타

토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 공동주택 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 창원시 마산합포구 월영동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최근 건축된 건물이라는 장점이 있음.

권리상 인수되는 부담은 없으나, 감정평가액과 실제 시장 시세 간의 큰 괴리가 존재하여 투자 시 신중한 분석과 판단이 요구됨.

내부 확인이 제한적이었던 점과 공부상 동 표기 오류 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

최근 건축된 연립주택으로 깔끔한 상태 기대 가능.

실거주 목적 또는 장기적 관점에서의 접근 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 매수 기회 모색 가능.

안전한 권리 분석으로 낙찰 후 별도의 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 454,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 실거래가 및 일반적인 시세 분석 결과, 본건의 실제 시장 가치는 약 215,000,000원 수준으로 추정됩니다.

과도한 경쟁으로 감정가에 근접하게 입찰하는 것은 매우 위험하며, 시세 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서, 본건의 현장 조사 결과와 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

특히, 감정가와 실거래가 차이가 큰 점을 감안하여, 보수적인 접근으로 시장 가치보다 약간 높은 수준에서 낙찰받는 것을 목표로 해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.