나이스옥션 법원경매 대구서부 2023타경3503 [1] 대구광역시 서구 비산동 1834-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2023.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "대구북부시외버스터미널" 북동측 인근에 위치하며,
부근은 후면 상가지대로서, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 숙박시설, 아파트, 중·소
규모 공장 및 창고 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서, 인접지와 대체로 평탄한 "주상용 건부지 및 일부 도로"로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 4미터, 동측으로 본건 일부를 포함하는 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 "대"이나, 현황 일부 "도로공제부분"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: -.
2) 기 타: -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,
- 외 벽: 외장석재 및 스톤코트 등 마감,
- 내 벽: 내부 인테리어 및 일부 타일 등 마감,
- 바 닥: 바닥재 타일 등 마감,
- 창 호: 샷시창임.

이용상태

가)단독주택(1층: 사무소 및 계단실 등, 2-4층: 다가구주택(10가구) 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(㉠-㉢)이 소재하는 바, 구조·
규모·용도 등을 참작하여 개략적인 실측에 의거 원가법으로 감정평가 하되, 현상 및 관리상
태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: -.
2) 기 타: -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함
전세사기피해자 우선매수권 있음(전세사기피해자 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2023타경3503 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 서구 비산동 1834-10 (도로명주소: 대구광역시 서구 서대구로61길 9-3)

용도: 다가구주택

감정가: 1,117,211,960원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 213.00㎡ (약 64.43평)

건물면적: 512.99㎡ (약 155.18평)

건물 제시외면적: 24.47㎡ (일괄 매각 포함)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인 존재, 공유자우선매수신고, 전세사기피해자 우선매수권 있음(1회 제한)

주의사항: 일괄매각 시 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 "대구북부시외버스터미널" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상가지대, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 숙박시설, 아파트, 중·소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

본건 토지는 가장형의 토지로서, 인접 토지와 대체로 평탄한 "주상용 건부지 및 일부 도로"로 이용 중입니다. 북측과 동측으로 각각 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

2.5. 공부와의 차이

토지공부상 지목은 "대"이나, 현황 일부가 "도로공제부분"으로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* JINLANJI: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-12-16, 배당신고일자 2023-10-10, 대항력 없음.

* 김도경: 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 전입/확정일자 2016-07-06, 배당신고일자 2023-09-22, 대항력 있음.

이는 말소기준권리(2016-08-11)보다 선순위로, 보증금이 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다.

* 한국토지주택공사(김범준): 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-10, 확정일자 2021-11-23, 배당신고일자 2023-11-15, 대항력 없음.

* 김성은: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-01-09, 대항력 없음.

* 김영수: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-01, 배당신고일자 2023-09-22, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(박종원): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-22, 확정일자 2023-03-08, 배당신고일자 2023-11-15, 대항력 없음.

* 박진호: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2016-09-12, 배당신고일자 2023-10-05, 대항력 없음.

* 송현지: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-02, 확정일자 2021-07-23, 배당신고일자 2023-11-08, 대항력 없음.

* 장수빈: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-09-05, 확정일자 2018-09-06, 배당신고일자 2023-10-10, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(주민아): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-29, 확정일자 2022-09-05, 배당신고일자 2023-11-15, 대항력 없음.

* 차기용: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-02-03, 확정일자 2023-09-22, 배당신고일자 2023-09-21, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(이혜란): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-01-09, 확정일자 2022-12-08, 배당신고일자 2023-11-15, 대항력 없음.

3.2. 등기부 현황 (토지)

말소기준권리: 2016-08-11, 근저당권 (한국자산관리공사, 508,000,000원) - 말소 예정.

기타 권리: 2016-11-03 소유권이전 (표미화), 2018-06-26 소유권이전 (주식회사누리주택), 2023-09-13 임의경매 (비산5동새마을금고, 385,507,600원) - 말소 예정, 2023-11-06 압류 (서구청) - 말소 예정, 2024-08-02 압류 (수성구청) - 말소 예정.

등기부채권 총액: 508,000,000원

3.3. 등기부 현황 (건물)

말소기준권리: 2016-08-11, 근저당권 (한국자산관리공사, 508,000,000원) - 말소 예정.

기타 권리: 2016-08-24 전세권설정 (차기용, 135,000,000원) - 말소 예정. 2016-11-03 소유권이전 (표미화), 2018-06-26 소유권이전 (주식회사누리주택, 매매), 2023-09-13 임의경매 (비산5동새마을금고, 385,507,600원) - 말소 예정. 2024-08-02 압류 (수성구청) - 말소 예정.

주택임차권 등기: 을7(한국토지주택공사, 100,000,000원), 을8(송현지, 55,000,000원), 을5(한국토지주택공사, 45,000,000원), 을6(한국토지주택공사, 95,000,000원) - 모두 말소 예정.

등기부채권 총액: 938,000,000원 (이 중 말소기준권리액은 508,000,000원)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 단, 대항력있는 임차인 김도경(보증금 30,000,000원)의 경우, 배당 절차에서 전액을 배당받지 못하면 해당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 대구북부시외버스터미널 인근에 위치하여 유동인구가 있는 지역입니다. 주변에는 주거시설(단독, 다가구, 아파트) 외에도 근린생활시설, 숙박시설, 일부 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있습니다. 일반상업지역에 포함되어 있어 다양한 업종의 상가 및 업무시설 입점이 가능합니다.

4.2. 주요 시설 접근성

대구북부시외버스터미널이 인접하여 시외 이동이 편리합니다. 또한, 일반적인 근린생활시설 및 주거 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 여부

현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 주거 및 상업 활동에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 상가 및 주거 밀집지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

다가구주택으로, 1층은 사무소 및 계단실, 2~4층은 10가구의 다가구주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 비교적 최근인 2016년에 사용 승인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김도경(보증금 30,000,000원)은 대항력을 가지고 있어, 해당 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 전세사기피해자 우선매수권

전세사기피해자 우선매수권이 행사될 수 있으며, 이는 낙찰 이후 추가적인 법적 절차나 부담으로 작용할 수 있습니다. 다만, 1회로 행사가 제한되는 특별매각조건이 있습니다.

6.3. 제시외 건물 포함

일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 해당 부분에 대한 처리 및 관리 계획이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상의 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북부시외버스터미널 인근의 일반상업지역 내에 위치한 다가구주택으로, 토지 약 64.43평, 건물 약 155.18평 규모입니다. 감정가는 약 11.17억원이며, 2016년 건축된 철근콘크리트 구조의 4층 건물입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김도경의 존재입니다. 이 임차인의 보증금 3,000만원은 배당 결과에 따라 인수될 가능성이 있으며, 이는 입찰가 산정에 반드시 고려되어야 합니다. 또한, 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성도 잠재적 변수입니다. 제시외 건물도 일괄 매각에 포함되므로 이에 대한 관리 방안이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(터미널) 인접 및 상업지역 내 위치: 안정적인 임대수익 및 향후 가치 상승 기대.

* 다가구주택: 10가구 구성으로 안정적인 임대 수익 창출 가능.

* 전세사기피해자 우선매수권: 적절히 활용 시 유리한 조건 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가 1,117,211,960원에서 임차인 김도경의 인수 가능 보증금 30,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성, 시장 상황, 건물의 현 상태 및 추가 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 제시를 위해서는 심층적인 권리 분석과 시장 조사가 추가적으로 필요합니다.

감정평가서요약 요향표: 토지감정요항표

건축물표제부 요약

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.