나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9152 [1] 경상남도 양산시 물금읍 1292 가촌리 라피에스타양산 1층1-183호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9152 [1] 경상남도 양산시 물금읍 1292 가촌리 라피에스타양산 1층1-183호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2024타경9152 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-183호 (라피에스타양산) | 감정가: 1,070,000,000원 | 최저가: 125,885,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경9152 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 용도는 판매시설이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

물건 소재지는 경상남도 양산시 물금읍 1292 가촌리 라피에스타양산 1층1-183호입니다. 감정가는 1,070,000,000원으로 책정되었습니다.

면적 정보는 다음과 같습니다.

토지면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

건물면적: 52.20㎡ (약 15.79평)

*본건은 판매시설로, 명시된 건물면적은 전용면적으로 간주됩니다.

1.2. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자는 전OO으로 동일하며, 채권자는 울OOOOOOOO입니다. 권리 관계는 비교적 단순한 임의경매 사건으로 판단됩니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 경상남도 양산시 물금읍 중산리 소재 "중산역" 북서측 인근에 위치하며, "라피에스타양산" 1층에 자리하고 있습니다. 주위는 상업용 시설이 밀집한 상가지대로, 상권 환경은 보통 수준입니다.

교통 사정은 매우 양호합니다. 대상 물건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(중산역)이 소재하는 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 가장형으로 집합상가건물 부지로 이용 중입니다. 특히 남측 및 동측으로 대로1류, 북측으로 중로1류, 서측으로 소로1류와 4면이 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 상권 및 이용 현황

본건의 용도는 판매시설이며, 현장 조사일 기준으로 현재 공실 상태입니다. 감정평가서에 의하면 현재 임대 대기 중으로 탐문되나, 정확한 임대 관계의 확인은 곤란한 상태입니다.

토지이용계획상 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 속해 있어, 상업시설로서의 개발 및 이용 잠재력이 높습니다.

2.3. 주변 환경 (생활정보 및 혐오시설)

본건은 역세권 유통상업지역에 위치하며, 대규모 상가단지 내 1층에 자리하고 있어 기본적인 편의시설 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다. 제공된 정보에는 구체적인 생활 편의 시설 또는 혐오 시설에 대한 명시는 없으나, 상업시설 밀집 지역 특성상 기본적인 상권 인프라는 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 응찰자는 현장 답사를 통해 주변 시설 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (특이사항 없음)

제시된 정보만으로는 특별한 권리 상의 문제점(예: 유치권, 법정지상권, 복잡한 임대차 관계 등)은 확인되지 않습니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 명도 및 소유권 확보에는 유리할 것으로 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (주의 사항)

본건은 응찰 시 가장 중요하게 확인해야 할 리스크가 존재합니다.

1) 호실 경계 문제: 집행관 현황조사 및 감정인의 사실조회서에 따르면, 본 건 건물(1-183호)은 인접한 1-182호 등 수개의 호실과 경계 구분 없이 하나의 호실로 합쳐져 사용되었거나 내부 경계벽이 제거된 상태입니다.

2) 경계 복원 문제: 감정인은 1-182호와의 경계벽 제거가 일시적인 것으로 보이며 경계 복원이 용이할 것으로 의견을 제시하였으나, 이는 의견일 뿐입니다. 낙찰 후 본래의 호실 경계를 복원해야 하는 경우 추가적인 비용 및 시간이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 정확한 원상 복구 가능 여부와 예상 비용을 반드시 확인해야 합니다.

3. 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임차인을 구해야 하는 공실 리스크 및 명도 리스크(기존 점유자가 확인되지 않아 명도에 어려움이 있을 가능성)가 존재합니다.

4. 건물 구조 및 기타 현황

4.1. 건물의 구조 및 설비 내역

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 3층/지하 7층 집합상가 중 1층에 위치합니다. 외벽은 치장석붙임 및 강화유리 마감이며, 내부 설비로는 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 에스컬레이트 설비, 화재 및 소화 설비(탐지, 경보, 스프링클러, 옥내소화전) 등이 완비되어 있습니다. 이는 대규모 상가시설로서의 기본 인프라를 잘 갖추고 있음을 의미합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 중산역 인근의 유통상업지역 내 대규모 상가 건물 1층에 위치한 판매시설로, 입지 조건과 교통 접근성이 매우 우수한 물건입니다. 4면에 도로가 접해 있어 가시성 및 유동 인구 흡수 능력도 뛰어날 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며 인접 호실과의 경계 문제가 가장 큰 잠재적 리스크로 작용하고 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 중산역 역세권, 유통상업지역, 4면 도로 접합의 우수한 1층 상가 입지.

가격 경쟁력: 경계 복원 이슈로 인해 유찰될 경우, 감정가 대비 상당한 가격 경쟁력을 확보할 기회가 있을 수 있습니다.

용도 가치: 판매시설로서의 높은 잠재 가치를 보유하고 있어, 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.3. 투자 전략 (권유)

경계 문제 해결 방안: 입찰 전 반드시 건축 도면 및 현장 조사를 통해 1-182호와의 경계 복원 비용 및 건축 허가 가능성을 확인해야 합니다. 경계 복원이 현실적으로 어렵거나 비용이 과다할 경우, 인접 호실과의 동시 낙찰 또는 통합 임대 전략을 고려해볼 수 있습니다.

임차인 확보 전략: 공실 리스크를 줄이기 위해 낙찰 후 업종 분석을 통한 즉각적인 임차인 확보 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계