나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115415 [4] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 2층204호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115415 [4] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 2층204호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2024타경115415 | 소재지: 울산광역시 동구 번덕6길 3, 2층204호 (일산동,센트럴나인) | 감정가: 193,000,000원 | 최저가: 46,339,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 울산광역시 동구 일산동 센트럴나인 근린생활시설 경매 물건 보고서 (2024타경115415)

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경115415 (4)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 2층204호

용도: 근린생활시설 (현재 공실)

감정가: 193,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

매각대상: 토지/건물일괄매각

면적 현황:

토지면적: 5.48㎡ (약 1.66평)

건물면적 (전용): 35.34㎡ (약 10.69평)

*본 건물은 지하 2층/지상 20층 중 2층에 위치합니다.

1.2. 입지조건 분석

최고의 입지: 본 물건은 울산광역시 동구 일산동 소재 '홈플러스' 남측 인근에 위치하며, 대형마트와 근린생활시설이 밀집된 상업지역에 속해 있어 유동 인구 확보에 유리합니다.

교통 여건: 광대로와 세로에 모두 접해 있어 접근성이 뛰어나며, 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역 및 대로3류(폭 25m-30m)에 접합하고 있어 상업시설로서의 가치가 높으며, 향후 개발 및 용도 변경의 유연성도 확보하고 있습니다.

1.3. 상권 분석

기초 상권: 대형마트(홈플러스)를 중심으로 형성된 전형적인 상업지역으로, 기본적인 집객 효과가 우수합니다. 또한, 인근에 일산해수욕장 먹거리타운 및 다양한 편의시설이 위치하여 잠재 고객의 유입이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건물 현황: 본 건물은 지하 2층부터 지상 20층 규모의 주상복합 성격의 오피스텔/상가 건물로, 자체적인 상주 인구가 존재하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

현재 이용 상태: 현재 근린생활시설(상가) 용도로 사용 중이며, 공실 상태입니다. 이는 새로운 임차인 모집 및 용도에 맞는 인테리어 진행에 용이하다는 장점이 될 수 있습니다.

1.4. 권리분석

경매 구분: 부동산임의경매이며, 채권자에 의해 진행되는 사건입니다.

특이사항: 본 물건은 '유동화물건'입니다. 이는 채권자가 부실채권(NPL)을 유동화 전문회사에 매각한 후 진행되는 경매를 의미하며, 일반적인 경매와 권리 관계에 큰 차이는 없으나 채권 회수 목적이 명확합니다.

임대차 관계: 임대관계는 미상이나, 현재 '공실' 상태이므로 낙찰자가 복잡한 임차인의 대항력 문제를 안고 명도를 진행해야 할 가능성은 낮습니다. 명도 대상은 현 소유자 또는 점유자를 상대로 진행될 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임차인을 구해야 하는 부담이 있습니다. 상권 분석을 통한 임차 수요 예측이 필수적입니다.

시설 수리 필요: 감정평가서에 '화장실과 승강기 등은 수리가 필요한 것으로 파악됨'이라고 명시되어 있어, 예상치 못한 추가적인 시설 보수 비용이 발생할 수 있습니다. 이 점을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

감정평가: 본건은 201호 외 3개호와 함께 평가된 점을 참고해야 합니다. (전체 호수에 대한 수리 필요성도 동시에 파악해야 합니다.)

1.6. 생활 정보 (주변 환경 및 혐오시설 검토)

주변 환경: 인근에 '홈플러스', 맥도널드, 스타벅스 등 대형 프랜차이즈 및 편의시설이 즐비하게 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 우수합니다. 도보 5분 거리에 일산해수욕장이 위치하여 주거 및 상업 환경 모두 긍정적입니다.

혐오시설: 지도 및 주변 정보를 검토한 결과, 직접적인 혐오시설(예: 화장장, 변전소, 쓰레기처리장 등)은 물건지 주변 반경 내에 확인되지 않았습니다. 주변 환경 평점 역시 보통 이상으로 평가되고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 상권 입지: 울산 동구 일산동의 핵심 상권인 대형마트 인근에 위치하며, 일반상업지역의 높은 가치를 가집니다.

높은 접근성: 광대로에 접합된 코너 상가 건물로, 차량 및 도보 접근성이 뛰어납니다.

명확한 권리: 복잡한 유치권 등의 특이사항 없이 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 임의경매 사건입니다. (임대차 관계 미상이나 공실 상태)

1.8. 종합 의견

본 물건은 울산 동구 일산동의 우수한 상권에 위치한 근린생활시설로, 상업지역으로서의 입지 조건은 매우 훌륭합니다. 다만, 현재 공실이며 시설 일부(화장실, 승강기 등) 수리가 필요하다는 감정평가서의 내용을 고려하여, 수리비를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 임차 수요는 주변 상권 활성화 덕분에 높을 것으로 예상되므로, 초기 수리 비용을 감안하더라도 장기적인 임대 수익을 노릴 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계