나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115415 [2] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 2층202호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115415 [2] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 2층202호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2024타경115415 | 소재지: 울산광역시 동구 번덕6길 3, 2층202호 (일산동,센트럴나인) | 감정가: 335,000,000원 | 최저가: 80,434,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

본 물건은 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 2층 202호 근린생활시설(상가)에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 현재 공실 상태로 확인되어 명도 리스크는 낮을 것으로 예상되나, 시설(화장실, 승강기 등)의 수리 필요성이 보고서에 언급되어 있습니다.

유동화물건으로 특이사항이 기재되어 있습니다.

1.2. 면적 정보

건물(전용면적): 61.12㎡ (약 18.49평)

토지(지분): 9.47㎡ (약 2.86평)

*본 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설이므로, 전용면적 기준으로 작성되었습니다.

1.3. 감정가 및 사건 정보

감정가: 335,000,000원

사건번호: 울산지방법원 2024타경115415 (2)

채무자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 울산광역시 동구 일산동 소재 '홈플러스' 남측 인근에 위치하며, 대형마트를 중심으로 근린생활시설이 밀집된 일반상업지역에 속해 있습니다.

토지는 인접도로와 등고평탄한 세장형이며, 남동측 광대로 및 북동측 세로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

본 물건이 위치한 동구 지역은 최근 상권 재편을 예고하고 있으며, 명덕마을 골목형 상점가 확장 등 지역 상권 활성화 노력이 진행 중입니다.

다만, 최근 울산 동구의 대형 복합 상가 공실률은 전국 평균보다 높으며, 일부 대형 상가의 경우 한층의 절반이 공실인 경우도 보고되어 울산 중대형 상가의 공실률이 2024년 2분기 기준 전국 4번째로 높은 수준입니다.

본 건물이 위치한 일산동 센트럴나인 인근은 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높다는 거주 후기가 있습니다.

2.3. 생활 정보

본 물건 주변은 대형마트(홈플러스)를 중심으로 한 상업지역으로 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

일산동은 동구 내에서 방어동, 화정동 등과 함께 상권 분석 비교가 이루어지는 지역 중 하나로, 상권에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

2.4. 주변 혐오시설 유무

직접적인 혐오시설에 대한 구체적인 검색 결과는 확인되지 않았으나, 상업지역 특성상 소음 및 유흥업소 여부 등은 현장 조사 시 필히 확인되어야 합니다.

다만, 본 물건의 소재지 정보에는 '하수종말처리장연결'이라는 내용이 언급되어 있으며 이는 시설 자체에 대한 정보일 가능성이 높습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸되는 부동산 임의경매 물건입니다.

특이사항으로 '유동화물건'이 명시되어 있으며, 이는 채권이 유동화전문회사 등으로 양도되었음을 의미합니다.

감정평가서 요약에 임대관계가 '미상'이라고 기재되어 있으므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

현재 이용상태가 '근린생활시설(현재 공실임)'으로 보고되어 명도 과정의 복잡성은 낮을 것으로 판단되나, 점유자가 있을 경우 명도 진행이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

(1) 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익 발생이 어렵고, 상권 현황에 따라 장기 공실 위험이 존재합니다. 울산 동구 대형 상가 공실률이 높은 점은 주요 리스크입니다.

(2) 시설 수리 비용: 화장실과 승강기 등은 수리가 필요한 것으로 파악되어 낙찰 후 추가적인 수리 및 시설 개선 비용이 발생할 수 있습니다.

(3) 상권 침체: 동구 지역의 중심 상권이 다른 동네로 이동하며 프랜차이즈 이탈 현상이 발생했다는 전문가 의견이 있어, 상권 전반의 분위기를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

(1) 일반상업지역: 광대로 인근에 위치한 일반상업지역으로, 향후 높은 지가 상승 잠재력을 가집니다.

(2) 건물 연식 및 구조: 2018년 준공된 건물로 철근콘크리트 구조의 지하 2층/지상 20층 중 2층에 위치하여 구조적 안정성은 양호합니다.

(3) 대형 마트 인접: 홈플러스 남측 인근에 위치하여 고정적인 유동인구 유입이 예상됩니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 입지적 장점(대로변 접근성, 상업지역)을 가지고 있으나, 현재 공실 상태이며 상권 전반의 분위기가 침체되어 있다는 점을 핵심 리스크로 안고 있습니다.

따라서 입찰가 산정 시에는 공실 기간 동안의 금융 비용 및 언급된 시설 수리 비용을 충분히 감안해야 합니다.

낙찰 후 인테리어 및 MD 구성을 통한 확실한 경쟁력 확보가 중요하며, 병원/학원 등 고정 수요층을 유치할 수 있는 업종을 타겟으로 하는 것이 유리해 보입니다.

투자자에게는 철저한 현장조사와 함께 상권 분석을 기반으로 한 보수적인 접근을 권합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계