나이스옥션 법원경매 안산 2024타경3254 [5] 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 5층524-2호 교육연구시설 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경3254 [5] 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 5층524-2호 교육연구시설 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매4계 2024타경3254 | 소재지: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 61, 5층524-2호 (정왕동,서영베니스스퀘어) | 감정가: 164,000,000원 | 최저가: 39,376,400원 | 용도: 교육연구시설

1. 안산지원 2024타경3254 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경3254 (5)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 5층524-2호

용도: 교육연구시설

감정가: 164,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOO

채무자: 농OOOOOOOOOOOOO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 16.81㎡ (약 5.08평)

건물면적: 48.84㎡ (약 14.77평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 8층 건물 내 3층 332-1호 외 4개호

외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등

창호: 샷시 창호

이용상태:

- 기호 1, 2: 근린생활시설 (현재 공실, 경매 진행 시 재확인 필요)

- 기호 3, 4, 5: 교육연구시설 (현재 공실)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

1.3. 토지 정보

토지 지분율: 1680.56

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 중로1류(폭 20m-25m), 남서측 및 남동측으로 중로2류(폭 15m-20m)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 도시개발구역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이: 해당사항 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상임.

1.4. 최고의 입지:

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "시흥배곧동우체국" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 시흥배곧동우체국이 인근에 있어 공공시설 접근성이 양호합니다. 또한, 배곧동은 도시개발구역으로 지정되어 지속적인 발전을 기대할 수 있는 지역입니다.

1.5. 입지조건:

배곧신도시는 인천 송도국제도시와 인접해 있으며, 서울 접근성이 비교적 용이한 지역입니다. 향후 월곶-판교선 개통 시 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다. 또한, 시흥시는 배곧신도시를 '교육특화도시'로 조성하고 있으며, 서울대 시흥캠퍼스가 일부 준공되었고 서울대 시흥배곧병원 설립도 추진 중입니다. 배곧생태공원 등 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 최근에는 배곧동과 월곶동을 연결하는 현수교 형태의 경관육교(보도교) 건립이 추진되어 2027년 하반기 완공을 목표로 하고 있어, 지역 간 연계성과 관광 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

1.6. 권리분석:

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. '유동화물건'이라는 특이사항이 기재되어 있으며, 이는 금융기관이 보유하고 있던 채권을 유동화 전문회사 등이 인수하여 경매를 신청하는 경우를 의미합니다. 통상적으로 임의경매의 경우, 말소기준권리 이후의 권리들은 촉탁 등기 말소 또는 촉탁 등기 말소 대상이 되어 낙찰자가 인수하는 권리가 제한적일 수 있습니다. 그러나 정확한 권리 분석을 위해서는 법원 매각물건명세서, 등기부등본 등을 종합적으로 검토해야 하며, 숨겨진 권리나 인수해야 할 부담이 있는지 면밀히 확인해야 합니다. 본건의 경우 소유자, 채무자, 채권자 정보가 명시되어 있으나, 해당 권리 관계에 대한 상세한 내용은 추가적인 법원 서류 확인이 필수적입니다.

1.7. 상권분석:

서영베니스스퀘어는 유럽풍 스트리트몰로 설계되어 베네치아 산 마르코 광장을 모티브로 하고 있으며, 쇼핑, 외식, 문화 시설을 갖춘 복합 상업 공간입니다. CGV, 레스토랑, 카페 등 200여 개 이상의 상가가 입점해 있어 활발한 상권 형성 가능성이 있습니다. 특히, 근린생활시설 및 교육연구시설로 이용 중인 본건은 주변 배곧신도시의 아파트 단지와 오피스텔 등 주거 밀집 지역을 배후로 하고 있어 잠재 수요가 존재합니다. 시흥시는 배곧상가를 '골목형 상점가'로 지정하는 등 지역 상권 활성화를 위한 노력을 하고 있으며, 이는 지역 상권의 성장 가능성을 시사합니다. 다만, 현재 교육연구시설 및 근린생활시설이 공실 상태임을 감안할 때, 향후 공실률 해소를 위한 적극적인 임차 활동 및 상권 활성화 방안이 필요합니다.

1.8. 생활정보:

배곧신도시는 교육 특화 도시를 목표로 하고 있으며, 서울대 시흥캠퍼스가 일부 준공되어 교육 인프라가 확충되고 있습니다. 아파트, 오피스텔 등 주거 시설과 함께 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 제공됩니다. 또한, 시흥배곧동우체국이 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 용이합니다. 녹지 공간으로는 배곧생태공원 등이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.9. 잠재적 리스크:

최근 배곧신도시 부동산 시장은 아파트 가격 하락세를 보이고 있으며, 고점 대비 30~40% 하락한 거래 사례도 보고되고 있습니다. 이는 서울대병원 및 배곧대교 등 개발 사업 지연, 금리 인상 등의 복합적인 요인으로 분석됩니다. 본건이 위치한 서영베니스스퀘어 내 교육연구시설 및 근린생활시설이 현재 공실 상태인 점은 잠재적인 리스크 요인입니다. 따라서 임대 수요 확보 및 공실률 해소를 위한 전략이 중요합니다. 또한, 일반적으로 신도시 개발 초기에는 상권이 안정화되기까지 시간이 소요될 수 있으며, 주변 경쟁 상권과의 차별화 전략이 필요합니다. 현재까지 조사된 내용으로는 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.10. 종합 의견:

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 교육연구시설 및 근린생활시설 용도의 구분건물로서, 개발 잠재력이 있는 지역에 소재하고 있습니다. 양호한 교통 환경과 주변 생활 인프라를 갖추고 있으며, 교육 특화 도시로서의 발전 가능성도 기대됩니다. 그러나 현재 일부 공실 상태이며, 배곧신도시 전체 부동산 시장의 하락세 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 임의경매 물건이라는 점과 유동화 물건이라는 점을 감안하여 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 사전에 차단하는 것이 중요합니다.

1.11. 투자 포인트:

- 배곧신도시의 지속적인 개발 및 도시 인프라 확충 (서울대 시흥캠퍼스, 서울대병원, 배곧~월곶 경관육교 등)

- '교육특화도시'로서의 잠재력 및 주거 환경 개선

- 상업 및 교육시설로서의 활용 가능성 (향후 공실 해소 시)

- 일반적인 경매 물건 대비 비교적 낮은 초기 투자 비용 (감정가 대비)

- 인근 교통망 확충 기대 (월곶-판교선 등)

법원 정보

안산지원 경매4계