나이스옥션 법원경매 안산 2024타경3254 [4] 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 5층524-1호 교육연구시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경3254 [4] 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 5층524-1호 교육연구시설 경매

• 사건번호: 2024타경3254
• 주소: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 61, 5층524-1호 (정왕동,서영베니스스퀘어)
• 용도: 교육연구시설

안산지원 경매4계 2024타경3254 | 소재지: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 61, 5층524-1호 (정왕동,서영베니스스퀘어) | 감정가: 164,000,000원 | 최저가: 39,376,400원 | 용도: 교육연구시설

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경3254 (4)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 5층524-1호

용도: 교육연구시설 (참고: 감정평가요약에 따르면 해당 호실은 근린생활시설 또는 교육연구시설로 이용 중입니다.)

감정가: 164,000,000 원

토지면적: 16.81㎡ (약 5.1평)

토지 지분율: 1680.56

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.84㎡ (약 14.8평)

건물 지분율: 4884

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOO (개인정보 보호)

채무자: 농OOOOOOOOOOOOO (개인정보 보호)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (개인정보 보호)

특이사항: 유동화물건

주의사항: 별도 명시 없음

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치하며, "시흥배곧동우체국" 북동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북서측으로는 폭 20m-25m의 중로 1류, 남서측 및 남동측으로는 폭 15m-20m의 중로 2류에 접해 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건이며, 채권자가 유동화전문회사로 추정됩니다. '유동화물건'이라는 특이사항은 해당 채권이 금융기관에서 자산유동화증권(MBS) 등으로 발행되어 유동화되었을 가능성을 시사합니다. 일반적으로 임의경매는 담보권 실행으로 인한 경매이므로, 낙찰자는 해당 담보권 이하의 권리만 인수하게 되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 유동화 채권의 경우 채권 양수도 과정 등에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다. 정확한 권리관계 확인을 위해서는 법원 경매 물건 명세서 및 관련 공고를 상세히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 배곧동은 대규모 주거단지와 함께 상업, 교육, 문화 시설이 복합적으로 개발된 신도시입니다. 주변에 아파트 및 오피스텔 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후수요는 갖추고 있습니다. 그러나 일부 자료에 따르면, 배곧신도시의 상권은 상업용지 과다 공급 및 소비 패턴 변화 등으로 인해 공실률이 높게 나타나는 등 어려움을 겪고 있다는 분석도 있습니다. 특히 상가 건물 내 근린생활시설 및 교육연구시설 용도의 경우, 임대 현황 및 실제 가치에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 상권 중심부의 롯데마트, 시흥프리미엄아울렛, CGV, 메가박스 등의 대형 편의시설이 있으나, 외곽 지역 상가들의 어려움도 감지됩니다.

1.5. 생활정보

배곧신도시는 자족 기능을 갖춘 도시로 개발되었으며, 서울대학교 시흥캠퍼스 유치, 서울대학교병원 건립 예정 등 교육 및 의료 관련 개발 호재를 안고 있습니다. 단지 주변으로 다양한 생활 편의 시설이 조성되어 있으며, 배곧생명공원 등 녹지 공간도 확보되어 있습니다. 교육 환경으로는 다수의 초·중·고등학교가 있으나, 고등학교의 경우 과밀 학급 문제가 제기되고 있어 신설이 추진 중입니다. 대중교통은 버스 노선이 다양하게 운행되고 있으나, 신도시 내 지하철역이 직접 연결되어 있지 않아 서울 등 주요 도심으로의 접근은 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

현재 본 물건은 교육연구시설 및 근린생활시설로 이용 중이나, 감정평가서 상 기준시점 현재 공실 상태로 조사되었습니다. 특히 제1, 2호실은 공실 상태이며 재확인을 요하고, 제3, 4, 5호실도 공실 상태임을 명시하고 있어 임대차 현황 및 공실 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 임대 관계에 대한 정보가 미상으로 파악되어, 인수되는 임차인 권리관계 또는 명도 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 상가 시장의 전반적인 침체 및 높은 공실률은 임대 수익 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동의 '서영베니스스퀘어'에 위치한 교육연구시설 및 근린생활시설로, 비교적 양호한 입지 조건과 신도시 개발의 잠재력을 갖추고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변에 주거 및 편의시설이 갖춰져 있습니다. 하지만, 현재 물건이 공실 상태이며 임대 관계가 불명확하다는 점, 그리고 배곧신도시 내 상가 시장의 전반적인 침체 및 높은 공실률 추세는 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 따라서 투자를 고려하신다면, 실질적인 임대 가치와 공실 해소 가능성, 그리고 명도 관련 제반 사항에 대한 심층적인 추가 조사가 필수적으로 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **입지적 잠재력:** 배곧신도시는 서울대학교 시흥캠퍼스, 서울대병원 건립 예정 등 미래 가치가 높은 자족도시로 개발 중입니다.

2. **접근성:** 대로변에 인접하여 차량 접근성이 좋으며, 광역 교통망 이용이 용이한 편입니다.

3. **수익형 부동산:** 교육연구시설 및 근린생활시설로, 공실 해소 시 임대 수익 창출이 가능합니다.

4. **저평가 가능성:** 상가 시장 침체로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 철저한 가치 분석 필요)

5. **추가 개발 호재:** 배곧대교 건설, 신안산선 등 교통망 확충 및 상권 활성화 관련 추가 개발 호재 검토가 필요합니다.

**주의:** 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정 전 반드시 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 시장 조사 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

법원 정보

안산지원 경매4계