나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경5035 [1] 경기도 남양주시 호평동 422-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2023.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 "판곡중학교" 북서측 인근에 소재하며, 46번국도 도로월편으로 호평택지지구내 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 소재하며, 본건 주위는 임야 및 농지에서 전원주택 등으로의 개발이 산발적으로 이뤄지는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1- 6토지는 부정형 및 사다리형의 완경사지로서, 단독주택, 제1종 및 제2종근린생활시설에 대한 건축허가를 득하고 토지조성중에 있음.

인접 도로상태

본건 개발지 서측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로에 접하며, 단지내 도로예정지를 통하여 진출입함,

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 - 6 공히 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역
기호 2 - 6은 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

본건 단독주택 및 근린생활시설에 대한 건축허가를 득하고 토지조성중에 있는 토지로서, 토지조성을 위한 축대 등은 토지의 부합물로 토지에 포함 평가하였으며, 본건 기호 6 일부 교환예정지에 소유자 미확인 제시외축대(주차장 등)가 소재함.

공부와의 차이

본건 공부상 지목은 "답" 및 "임야"이나 건축허가를 득하고 토지조성중에 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 토지는 건축허가를 득하고 토지조성중에 있는 토지로서, 경매참여자는 건축허가 사항 등에 대하여는 관할관청에 재확인 하시기 바람.

-본건 건축허가사항상 타인소유토지(호평동 420) 일부에 대하여 인접토지와 연계하여 택지로 건축허가를 득하였고, 일부 도로예정지로 사용중이며, 채권자가 제출한 구적도, 사용승낙서, 협약서상 본건 기호 6 일부(373㎡)는 호평동 420 소유자와 교환예정으로, 본건 채권기관에 담보제공시에도 교환면적을 제외하였으나, 본 경매평가시에는 귀제시목록을 기준으로 등기사항전부증명서상 권리제한 등 추가사항이 없어 이를 구분하지 않고 기호 6 전체면적을 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각, 재매각임, 매수신청보증금 20%
2.목록1 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
3.목록1~6: 토목공사중인 토지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 호평동 422-8 소재의 임야로, 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 남양주지원 2023타경5035 (1)입니다.

1.1. 토지 기본 정보

본건의 토지 면적은 11,113.00㎡이며, 이는 약 3,361.48평에 해당합니다. 토지 제시외 면적은 없습니다. 본건 토지는 단독주택 및 제1종, 제2종 근린생활시설에 대한 건축 허가를 득하고 토지 조성 중에 있습니다. 공부상 지목은 "답" 및 "임야"이나, 실제로는 토지 조성 작업이 진행 중입니다.

1.2. 건물 기본 정보

본건은 건물 면적이 0.00㎡로, 현재 건축물은 없는 상태입니다. 다만, 건축 허가를 득하고 토지 조성 중이며, 향후 건축이 이루어질 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 "판곡중학교" 북서측 인근에 자리하고 있으며, 46번 국도 도로변에 위치합니다. 주변으로는 호평택지지구 내 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 소재하고 있습니다. 또한, 본건 주위는 임야 및 농지에서 전원주택 등으로의 개발이 산발적으로 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 개발지 서측으로는 폭 약 3-4미터의 포장도로에 접하며, 단지내 도로 예정지를 통하여 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 기호 2-6 토지는 준보전산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 8일 접수된 엠씨아이대부주식회사 명의의 근저당권(을14)으로, 권리 금액은 5,760,000,000원입니다.

3.2. 기타 권리 분석

등기부 요약에 따르면, 신탁등기 말소(갑3), 가처분(갑5, 갑6), 임의경매(갑8), 가압류(갑9), 근저당권부채권 근질권 설정(을14-2) 등의 권리들이 모두 말소될 예정이거나 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 본건은 성동중앙새마을금고 외 5명이 신청한 임의경매(갑8)로 진행 중입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없습니다.

3.4. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 조사된 바 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 유치권 분석

본건에는 다수의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 시온건설 박호준: 2025년 2월 11일, 공사대금 569,537,040원 신고. 신청 채권자는 2023년 11월 16일 개시 결정된 본건 부동산에 대해 2024년 9월 12일 체결된 도급 계약을 근거로 한 유치권은 성립될 여지가 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

* 주식회사 브리제하임: 2025년 9월 24일, 공사미수금 2,176,155,111원에 대한 유치권 신고.

* 홍정표, 차현: 2025년 11월 26일, 주식회사 브리제하임의 공사대금 채권에 대한 채권 양수도 관련 유치권 신고.

* 길한건설 주식회사: 2025년 9월 24일, 공사미수금 715,541,750원에 대한 유치권 신고.

신청 채권자는 2026년 1월 14일, 상기 유치권 신고인들(주식회사 브리제하임, 길한건설 주식회사)의 유치권 신고는 집행관 현장 조사 시 유치권에 의한 점유가 없었다는 취지의 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주위는 호평택지지구 내에 위치하여 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 개발 잠재력

본건은 임야 및 농지에서 전원주택 등으로 개발되는 지역에 속하며, 단독주택 및 근린생활시설 건축 허가를 득하고 토지 조성 중에 있어 향후 개발 잠재력이 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 북서측 인근에 판곡중학교가 위치하고 있으며, 호평택지지구 내의 각종 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장 이용이 가능하여 교통 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

다수의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부가 불분명하며 신청 채권자는 유치권 배제 신청을 제기한 상태입니다. 낙찰 후 유치권 관련 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 농지 취득 자격

본건 목록 1 토지는 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않을 위험이 있습니다.

6.3. 토지 조성 및 건축 허가 사항

본건 토지는 현재 토목 공사 중이며, 구체적인 건축 허가 사항에 대해서는 관할 관청에 대한 재확인이 반드시 필요합니다. 예상치 못한 건축 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 타인 소유 토지 관련 문제

본건 목록 6 일부(373㎡)는 타인 소유 토지(호평동 420)와 교환 예정으로, 건축 허가 또한 인접 토지와 연계하여 득한 상태입니다. 교환 예정지 내에는 소유자 미확인 제시외 축대(주차장 등)가 소재하고 있어, 이와 관련한 분쟁의 소지가 있습니다.

6.5. 재매각 물건

본건은 이미 한번 유찰되어 재매각으로 진행되는 물건입니다.

6.6. 기타 특이사항

본건 목록 6에 제시외 물건으로 인해 제한을 받을 경우, 해당 토지의 단가는 500,000원/㎡로 평가되었습니다. 이는 일반적인 평가와는 다른 기준이 적용될 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 호평동의 개발 가능성이 있는 지역에 위치한 임야로서, 건축 허가를 득하고 토지 조성 중에 있는 상태입니다. 호평택지지구와 인접하여 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 다수의 유치권 신고, 타인 소유 토지와의 교환 예정, 농지취득자격증명 필요 등 복잡하고 주의가 요구되는 권리 관계 및 특이사항을 다수 포함하고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 신중한 현장 조사와 법률 및 건축 전문가와의 상담을 통한 철저한 사전 분석이 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 단독주택 및 근린생활시설 건축 허가를 득하고 토지 조성 중이므로, 향후 건축 완료 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 입지 조건: 호평택지지구 인근의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하고 있습니다.

* 저가 낙찰 가능성: 재매각 물건이며, 유치권 등 복잡한 권리 관계와 리스크 요인으로 인해 최초 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6,839,423,000원이며, 토지 면적은 11,113.00㎡ (약 3,361.48평)입니다. 면적당 감정가는 약 615,470원/㎡입니다.

본건은 인수할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려할 수 있습니다.

그러나 다수의 유치권 신고 (성립 여부 불분명), 타인 소유 토지와의 교환 예정으로 인한 복잡성, 재매각 진행 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 유치권은 낙찰 후 인수 여부가 불확실하므로, 보수적으로 접근하여 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 4,787,600,000원에서 5,471,700,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 및 추가적인 법률 검토 내용에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.