나이스옥션 법원경매 인천 2024타경520949 [1] 인천광역시 서구 검암동 522-13 제이팰리스 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경520949 [1] 인천광역시 서구 검암동 522-13 제이팰리스 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매21계 2024타경520949 | 소재지: 인천광역시 서구 검암로9번길 16, 2층201호 (검암동,제이팰리스) | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 68,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

인천지방법원 2024타경520949 (1) 사건의 부동산강제경매 물건으로, 인천광역시 서구 검암동 522-13 제이팰리스 2층201호에 위치한 다세대주택입니다.

1.2. 물건 기본 정보

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적(대지권): 39.55㎡ (약 11.96평)

건물면적(전용면적): 51.98㎡ (약 15.71평)

건물의 분양면적은 아파트와 달리 명확하게 구분되지 않으나, 통상 전유 면적 51.98㎡(약 15.71평)를 기준으로 거래가 형성됩니다.

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 안OO / 안OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

교통상황: 본건은 인천2호선 "검바위역" 인근에 위치하며, 도보 및 노선버스 정류장이 가까워 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며 남측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

주위 환경: "검암중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 검암동 일대는 토지구획정리 사업이 완료되어 신흥도시로 발전하였으며, 검암역세권 개발 사업도 추진 중인 지역입니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조 및 이용상태: 2010년 5월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 제2층 제201호입니다. 외벽은 드라이비트 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호이며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수설비, 자주식 주차장, 도시가스에 의한 난방시설 등 기본적인 설비 내역을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 상대보호구역(검암중학교 인근), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 이는 건축 행위 시 층수(4층 이하), 건폐율(60% 이하), 용적률(200% 이하) 등의 제한을 의미합니다.

3. 경매 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본 건은 소유자와 채무자가 동일한 안OO으로, 채권자 주OOOOOOO의 강제경매 신청으로 진행되는 물건입니다. 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다. 제공된 정보만으로는 상세한 등기부 현황 및 선순위 임차인 여부를 판단할 수 없으나, 소유자가 거주하고 있는 경우(채무자 점유) 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 임대차 관계는 현재 미상입니다.

3.2. 주의 및 특이사항

특별매각조건: 매수신청보증금이 '최저매각가격의 20%'로 책정되어 있습니다. 이는 일반적인 경매 물건(최저가의 10%)과 달리 보증금 비율이 높아, 입찰 시 자금 계획에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 20% 보증금 조건은 유찰된 물건이나 권리관계에 특이사항이 있어 법원이 지정하는 경우가 많으므로, 입찰 전 해당 사유 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

임대차 관계: 임대관계는 미상(미확인)으로, 입찰자는 현장 방문 및 전입세대 열람을 통해 임차인의 존재 여부와 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 시장 및 투자 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

생활 편의시설: 본건 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 주변에는 은지초, 검암초, 검암중학교 등 학교 시설이 도보 거리에 위치해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 검암도서관, 상동공원, 체육센터 등도 인근에 소재하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 인근 지역에 대한 검색 결과, 주거지역 및 학교 시설 인근으로 확인되며, 현재까지 대형 폐기물 시설이나 기피 시설 등 주요 혐오시설이 발견된 바는 없습니다. 다만, 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재된 지역 특성상 소음이나 생활 민원은 존재할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

높은 보증금 비율: 최저매각가격의 20%라는 높은 매수신청보증금은 투찰자가 자금 확보에 부담을 느낄 수 있으며, 이는 유찰 가능성을 높여 추가적인 가격 조정의 기회가 될 수도 있습니다.

임대차 리스크: 임대차 관계 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 예상치 못한 보증금 인수가 발생할 수 있습니다. 철저한 임차인 분석이 필요합니다.

건물 노후도: 2010년 사용승인으로 약 15년 정도 경과된 건물입니다. 노후도에 따른 향후 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

4.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 인천2호선 역세권 인근의 다세대주택으로, 주거 편의성과 학군이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 감정가 2억 원에 전용면적 약 15.71평으로, 현재 주변 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 검바위역 인근 더블 역세권 효과 (검암역/검바위역 인접).

2. 검암중학교 인근의 학세권 및 주거 선호 지역.

3. 토지/건물 일괄매각으로 권리관계가 단순하며, 토지면적(대지권)이 11.96평으로 다세대주택 치고 양호한 편입니다.

단, 입찰 전 특별매각조건인 매수신청보증금 20% 준비와 미상의 임대차 관계에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 선행해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매21계