나이스옥션 법원경매 고양 2024타경2100 [1] 경기도 파주시 문산읍 391-27 내포리 오블라디 라-7호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2024.03.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 내포리 "내포IC" 남동측 근거리에 소재하는 부동산으로, 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건1은 경사지를 평탄화한 토지로, 대체로 정형을 이루는 숙박시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 필지 동측으로 노폭 약 4m 내외의 숙박시설단지 내 도로에 접하며, 이를 통해 단지 외부 도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

현장조사시 포착된 특이사항은 없었음.

공부와의 차이

본건 공부상 "오블라디 라-7호(도로명주소:문산읍 문현말길 113-8)" 이나, 현황은 후첨 "사진용지"와 같이 "오블라디08호(도로명주소표기:문산읍 문현말길 113-8)"로 표기되어 관리 및 이용되고 있으며, 본건 확인은 귀 제시 목록에 기초하여 지적도 및 도로명 주소 등을 통해서 위치를 확인하였음. 다만, 관계인 등에 의해서 표기방식 등 불일치 사유를 정확히 확인 할 수 없었으니, 경매시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"오블라디 리조트" 내 숙박시설로, 일괄하여 관리중이나, 관리사무소에서 소유 및 임대차 관계는 확인할 수 없었음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건2는 철근콘크리트구조 기타지붕 지상2층 건으로,
외벽: 페인팅 및 복합판넬 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 등 인테리어 마감 등
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

본건2는 현재 숙박시설 단지(오블라디리조트) 내 1개호수로 이용중이며, 숙박시설(독채펜션) 으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, LPG에 의한 난방설비, 수영장 수처리 시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

현장조사시 포착되는 특이사항 없음.

공부와의 차이

본건 현장조사시 후첨 "건물개황도" 및 "사진용지"에서와 같이 제시외 물건이 확인되었음. 설치시기, 설치의 적법여부 및 소유관계 등을 확인할 수 없어 관찰감가 등의 방법으로 평가하여 기재하였으니, 경매진행시 별도 확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(약 20.31㎡) 포함.
2. 목록1.은 경사지 평탄한 토지로 숙박시설 건부지로 이용중임.
3. 목록2.는 공부상 "오블라디 라-7호"이나 현황은 "오블라디 08호(헤리슨 HARRISON)"로 이용중임.
4. 재매각임. 매수신청보증금 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2024타경2100 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 말소기준권리 및 경매 신청 채권자는 하나은행으로 확인됩니다.)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 391-27 내포리 오블라디 라-7호 (도로명주소: 문산읍 문현말길 113-8)

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 351,474,700원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 203.00㎡ (약 61.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 86.43㎡ (약 26.1평)

* 건물 제시외면적: 20.31㎡ (약 6.1평)

1.3. 특이사항

* 특이사항: 유동화물건, 위반건축물, 재매각

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(약 20.31㎡) 포함.

* 목록1. 토지는 경사지 평탄화된 숙박시설 건부지로 이용 중임.

* 목록2. 건물은 공부상 "오블라디 라-7호"이나 현황은 "오블라디 08호(헤리슨 HARRISON)"로 이용 중임.

* 재매각 물건이며, 매수신청보증금은 감정가의 20%입니다.

1.4. 건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 지상2층

* 이용상태: 숙박시설(독채펜션)

* 설비내역: 위생 및 급배수시설, LPG 난방, 수영장 수처리 시설 등

* 건축 허가일: 2018-04-16

* 사용 승인일: 2018-07-26

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 파주시 문산읍 내포리 "내포IC" 남동측 근거리에 소재합니다.

* 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 본 물건 소재지는 토지이용계획상 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하여 군사시설과의 인접성 및 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다. [cite: Property Information, 8, 10, 12, 13]

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 필지 동측으로 노폭 약 4m 내외의 숙박시설단지 내 도로에 접하며, 이를 통해 단지 외부 도로와 연결됩니다.

2.3. 지역 개발 현황

* 파주시는 LG 계열사 유치 및 산업단지 조성, 운정 테크노밸리, 문산~내포 도시개발사업 등 다양한 개발 프로젝트를 추진하며 성장 잠재력을 키우고 있습니다.

* 문산~내포 구간 지방도 확장 공사가 완료되어 교통망 개선이 이루어졌습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건명세서 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 확인 필요)

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2018-09-13 하나은행 근저당권 (을1)

* 말소예정 권리: 을1(하나은행 근저당), 갑11(하나은행 임의경매) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 324,000,000원 (하나은행 근저당 설정액 기준)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 임대차 관계 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 이용 현황

* 본 건은 "오블라디 리조트" 내에 위치한 숙박시설(독채펜션)로 이용 중입니다.

4.2. 주변 환경

* 리조트 단지 내 숙박시설로, 주변 자연환경 및 레저 시설과의 연계성이 있을 수 있습니다.

* 단, 주위는 농경지, 농가주택, 임야가 혼재되어 있어 도심형 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 소재지 이용이 필요할 것으로 보입니다.

5.2. 기타

* 본건 관리사무소에서 소유 및 임대차 관계를 확인할 수 없었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 본 물건은 위반건축물로 등재되어 있어, 철거, 이행강제금 부과 등의 법적 제재 및 추가 비용 발생 위험이 있습니다.

6.2. 공부상-현황 불일치

* 토지: 공부상 "오블라디 라-7호"이나 현황은 "오블라디 08호(헤리슨 HARRISON)"로 이용 중입니다.

* 건물: 제시외 건물(약 20.31㎡)이 확인되었으며, 설치 시기, 적법성, 소유관계 등이 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 재매각 물건

* 본 물건은 재매각으로 진행 중입니다. 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰이 취소된 경우로, 물건 자체의 문제 또는 시장의 낮은 관심도를 시사할 수 있습니다.

6.4. 군사보호구역

* 본 물건 소재지 일대는 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있으며, 이는 건축 및 개발 행위에 군의 사전 허가가 필요하거나 관련 규제의 영향을 받을 수 있음을 의미합니다. [cite: Property Information, 8, 10, 12, 13]

6.5. 불확실한 임대차 관계

* 임대차 관계가 미상으로, 현재 점유자 및 보증금/차임 등에 대한 확인이 필수적입니다. 명확한 확인 없이는 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.6. 지역 환경 우려

* 파주 지역 일부에서는 폐기물 처리 시설이나 불법 투기 관련 이슈가 보고된 바 있어, 해당 지역의 전반적인 환경적 측면을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍 내포리 "오블라디 리조트" 내에 위치한 숙박시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 위반건축물, 공부상-현황 불일치, 제시외 건물 존재, 재매각, 제한보호구역 편입, 임대차 관계 미상 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다. 특히 위반건축물 문제와 임대차 관계의 불확실성은 입찰 전 반드시 면밀한 현장 조사와 법률 검토를 통해 해소해야 할 부분입니다. 군사보호구역 편입은 해당 지역의 개발 및 이용에 제약을 줄 수 있는 요소이므로 사전에 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 리조트 단지 내 숙박시설로서 특정 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 토지와 건물 일괄 매각 및 제시외 건물 포함으로 실제 이용 면적 대비 활용 가능성이 있습니다. (단, 적법성 확인 필수)

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 기회 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 다수의 중대한 리스크(위반건축물, 재매각, 군사보호구역 편입, 공부상-현황 불일치, 임대차 미상 등)를 내포하고 있어, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 잠재적 위험 요소를 감안하여, 보수적인 관점에서 약 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본 물건에 대한 철저한 현장 조사와 권리 분석, 추가 정보 수집 등을 통해 결정하시기를 권장합니다. (본인은 250,000,000원을 기준으로 제시합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.