나이스옥션 법원경매 고양 2024타경75498 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 927-2 파이하우스 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2024.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 「백송고등학교」 남서측 원거리에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 및 소규모 공장 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호 임

외벽 : 파벽돌 및 드라이비트 마감 등
창호 : 새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「다세대주택」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「다세대주택」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남서측으로 노폭 약 5-6m 내외 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone)

가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역50m내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 고양지원 2024타경75498 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 927-2 파이하우스 101동 2층202호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호

건축물 용도: 다세대주택

집합건물 명칭: 파이하우스 101동

건축 연도: 2018년 07월 05일 (사용승인일 기준)

1.2. 권리 및 매각 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 324,000,000원

토지 면적: 62.00㎡ (약 18.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 61.21㎡ (약 18.52평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 61.99999999999999㎡ (약 18.76평)

건물 지분: 61.21㎡ (약 18.52평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 「백송고등학교」 남서측 원거리에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설 및 소규모 공장 등이 소재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

대상 물건 소재 토지 남서측으로 노폭 약 5-6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone)

제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존(2018-07-24) 이후 여러 소유권 이전 및 신탁 말소 등기(2019-05-21)가 있었습니다.

가장 주목해야 할 권리로는 을구 1번의 주택임차권(채권자: 김형일, 임차금액: 240,000,000원)이 있으며, 이는 인수 조건으로 등기되어 있습니다.

말소기준권리는 갑구 6번의 강제경매 개시결정(채권자: 김형일, 채권금액: 195,584,271원, 접수일자: 2024-07-26)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부상 주택임차인으로 김형일(보증금 240,000,000원, 전입일자 2019-08-16, 확정일자 2023-07-25)이 확인되며, 해당 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황표에는 주식회사신한은행(보증금 230,400,000원, 전입일자 2019-08-16)도 기재되어 있으나, 등기부상 별도 권리로 확인되지 않아 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 다만, 김형일의 경우 인수 보증금 240,000,000원이 명확하므로 이를 기준으로 인수 여부를 판단해야 합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재된 부분은 다른 임차인에 대한 내용으로 보이며, 대항력 있는 선순위 임차인 김형일의 보증금 240,000,000원은 별도로 매수인이 인수하는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리

의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2024타경75498)이 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 해당 경매 개시 결정보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

소재지가 주택지대로 분류되며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 편의시설 및 교육시설

주변에 백송고등학교가 위치하며, 대중교통 이용이 편리하여 인근 편의시설 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

4.3. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

선순위 임차인 김형일의 보증금 240,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 사항입니다. 이는 물건 낙찰 후 추가로 부담해야 할 금액이므로, 총 매입 비용 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

5.2. 법적 제한 사항

토지이용계획에 따른 관리지역, 성장관리구역 및 기타 법적 제한 사항(가축사육제한구역, 과밀억제권역 등)이 존재하므로, 건축 또는 개발 시 해당 법규를 준수해야 합니다.

5.3. 시세 대비 감정가 격차

제공된 최근 매매 정보(2015-2016년식, 51㎡ 전용면적 기준, 11,000만원 ~ 16,500만원)와 비교 시, 본건 감정가(324,000,000원, 61.21㎡)가 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건의 건축 연도(2018년)가 더 신축이고 면적이 넓다는 점을 반영한 것으로 보이나, 실제 시장 가치는 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 파이하우스 101동 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 3억 2천 4백만원으로 책정되었으나, 등기부상 선순위 임차인 김형일의 보증금 2억 4천만원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 제공된 주변 최근 매매 시세와 비교할 때 감정가와의 격차가 존재하여 시세 조사가 더욱 중요합니다. 인수해야 하는 보증금을 제외한 부동산 자체의 취득 비용은 상대적으로 낮아질 수 있으나, 높은 인수 보증금은 초기 자금 계획 및 투자 위험 관리에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

* 인수 가능한 임차인: 선순위 임차인의 보증금을 인수함에 따라, 명도 부담은 줄어들 수 있습니다. (단, 인수 금액이 상당함)

* 넓은 전용 면적: 61.21㎡ (약 18.52평)으로, 주변 유사 물건 대비 넓은 면적을 제공합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 324,000,000원에서 인수해야 할 보증금 240,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

인수 보증금을 제외한 부동산 가치: 324,000,000원 - 240,000,000원 = 84,000,000원.

이에 대한 낙찰 희망 비율(예: 85% ~ 95%)을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 보수적 관점 (85% 적용): 84,000,000원 * 0.85 = 71,400,000원

* 일반적 관점 (90% 적용): 84,000,000원 * 0.90 = 75,600,000원

* 적극적 관점 (95% 적용): 84,000,000원 * 0.95 = 79,800,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 대략 71,400,000원에서 79,800,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 낙찰가 산정 시에는 취득세, 법무사 비용 등 부대 비용과 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 결정이 필요합니다.

실제 총 매입 비용은 예상 입찰가 + 인수 보증금 240,000,000원 + 제반 비용이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.