나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경112947 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 305-12 제지층 제1호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경112947 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 305-12 제지층 제1호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경112947
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로17다길 67, 제지층 제1호
• 감정가: 180,000,000원
• 최저가: 92,160,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2024타경112947 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로17다길 67, 제지층 제1호 | 감정가: 180,000,000원 | 최저가: 92,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경112947 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 소유자 및 채무자는 박OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 건은 재매각 물건으로, 감정가는 180,000,000원에 책정되었습니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 305-12 제지층 제1호에 위치한 다세대주택입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다.

토지면적은 28.02㎡ (약 8.48평)이며, 건물면적은 58.38㎡ (약 17.66평)입니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 1995.10.25.로 약 29년 된 건물입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울한영대학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 토지는 대체로 평지의 가장형이며, 북서 및 북동측으로 포장도로와 접합니다.

상권분석: 주택 밀집 지역으로 대규모 상권은 아니지만, 인근에 서울한영대학교가 위치하고 있어 기본적인 근린생활시설(마트, 식당, 편의점 등)은 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

생활정보: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 주거 환경이 양호하나, 공항시설법상 장애물제한표면구역(진입표면) 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역에 해당되어 향후 재건축 또는 증축 시 고도 제한 등의 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설 정보: 일반적인 검색 결과, 본 건 소재지 인근에서 직접적으로 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 수 있는 대형 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 화장터, 송전탑 등)은 확인되지 않았습니다.

2.2. 건물 및 토지 상세

건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제지층 제1호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등으로 되어 있으며, 샷시 창호입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 적용을 받으며, 도로에 접해있어 건축 행위에는 문제가 없을 것으로 보이나, 공항 및 군사시설 관련 제한사항을 유의해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본 경매는 채권자가 신청한 부동산강제경매 사건으로, 소유자이자 채무자인 박OO의 채무로 인해 진행되고 있습니다. 등기부상의 권리 관계는 매각으로 소멸되므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 현황조사 시 임대관계는 미상이나, 주의사항으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건"으로 매각이 진행된다는 점은 매우 중요한 특이사항입니다. 매수인은 이 조건을 필히 확인하고 입찰해야 합니다.

3.2. 매각 조건 및 잠재적 리스크

잠재적 리스크:

1) 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건입니다. 이전 낙찰자가 잔금을 미납했을 가능성이 높으므로, 미납 사유(권리, 물건, 가격 등)를 면밀히 분석해야 합니다.

2) 특별 매각 조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높습니다. 이는 입찰 참여에 부담이 될 수 있으며, 특히 보증금 포기 시 손실이 커짐을 의미합니다.

3) 공부와 현황 불일치 및 점유자 문제: "공부와 현황 불일치" 및 "현장조사 결과 호 표기가 건축물현황도면과 반대로 되어 있어 등재 오류 가능성"이 있습니다. 또한 폐문·부재로 점유자를 확인하지 못했습니다. 명도 시 점유자와의 마찰 및 추가 비용이 발생할 수 있으며, 정확한 호실의 위치를 재확인해야 하는 리스크가 있습니다.

4) 임차권 포기 조건: 임차권 승계인의 임차보증금반환청구권 포기 조건은 명도 리스크를 줄일 수 있지만, 조건 자체가 복잡하므로 사전에 법원 및 채권자에 정확한 내용을 문의하여야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 상권 및 생활 정보

개봉동은 서울 서남부권의 주거 지역으로, 인근에 주택, 학교, 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다. 대중교통 접근성이 보통 수준인 점과 주택 밀집 지역이라는 점을 고려할 때, 실수요 목적의 투자 가치가 높습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 감정가 1억 8천만원대의 서울 다세대주택으로, 토지면적 대비 건물면적이 넓어 전용률이 우수합니다. 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 다만, 재매각, 20% 보증금, 공부 불일치, 임차인 청구권 포기 조건 등 일반 경매와 다른 **특별 매각 조건 및 리스크**가 복합적으로 작용하고 있으므로, 입찰 전 반드시 이 특이사항들에 대한 법률적/현장적 확인을 철저히 해야 합니다.

투자 포인트:

1) 서울시 내 소형 주택 투자: 서울시 구로구라는 입지적 장점과 비교적 낮은 감정가로 소형 주택에 투자할 기회입니다.

2) 감정가 대비 넓은 면적: $58.38 \text{m}^2$의 전용면적은 실주거 공간으로 활용도가 높습니다.

3) 권리분석 특수성: 임차권 포기 조건이 진실로 이행된다면, 명도 시 임차보증금 관련 추가 인수 금액이 없을 수 있어 복잡한 권리 관계를 단순화시킬 수 있습니다.

*주의: 매수신청보증금 20% 조건과 임차인 포기 조건을 포함한 모든 특별매각조건은 법원 공고를 통해 반드시 재확인해야 합니다.*

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계