나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경122067 [1] 서울특별시 구로구 온수동 86-10 에코그린빌 제101동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이 · 평가일 2024.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수역" 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아
파트, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(1호선/7호선) "온수역"이
소재하여 대중교통 상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 6층 내 제4층 제401호로,
(사용승인일 2019.02.07)

외벽 : 석재 및 치장벽돌 쌓기 마감 등,

창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형 생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 5미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역(남부교육
청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m
(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경122067 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 온수동 86-10 에코그린빌 제101동 제4층 제401호

* 건물명: 에코그린빌

* 건축물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 6층 중 4층

* 사용승인일: 2019년 02월 07일

* 면적

* 토지면적: 34.73㎡ (약 10.51평)

* 건물면적: 43.04㎡ (약 13.02평)

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 330,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수역" 북서측에 위치.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역.

* 교통상황

* 차량 접근 가능.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 "온수역" 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지 이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 매각물건명세서상 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (김형숙).

* 임차인 현황

* 임차인: 김 (성함은 김형숙)

* 임차보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 06월 07일

* 확정일자: 2019년 05월 30일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023년 08월 07일

* 권리분석 요약

* 선순위 임차인 김 은 대항력이 있으며, 보증금 299,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함.

* 말소기준권리: 갑3 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2023.10.31)

* 말소되는 권리: 갑3, 갑4, 갑5, 갑6 (매각으로 소멸)

* 인수되는 권리: 을1 주택임차권 (김형숙)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

* 최근 매매 정보에 따르면, 유사 건물(연립 주택)의 경우 3.3㎡당 가격은 약 20,500,000원에서 45,100,000원 사이로 형성되어 있음.

* 본건(43.04㎡, 약 13.02평)을 기준으로 환산 시, 개별 거래 사례별 시세는 약 266,910,000원에서 587,585,000원 범위로 추정됨.

* 단, 본건은 2019년 준공된 도시형생활주택으로, 제공된 연립 주택 시세와 직접 비교하기에는 차이가 있을 수 있음.

* 감정가(330,000,000원) 대비 잠재적 시세 범위는 넓으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 존재함.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

* 주거 밀집 지역 내 위치하며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육 환경

* 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 남부교육청을 통해 정확한 내용을 확인해야 함.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 위험: 을구 1번 임차인 김 에게 지급해야 할 보증금 299,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음. 이는 총 매수 비용 증가로 이어짐.

* 건축물 용도 및 지역 현황: 도시형생활주택으로 준공되었으나, 토지이용계획상 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역 등에 해당하여 향후 재건축 또는 개발 시 관련 법규 적용에 유의해야 함.

* 임대 관계 미상: 본 건의 경우 대항력 있는 임차인이 명확히 존재하나, 다른 미상 임차인이나 임대료 관련 변동 가능성은 항상 존재할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2019년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 온수역 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 우수함.

* 그러나 299,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있음.

* 이로 인해 실제 총 투자 비용이 감정가보다 높아질 가능성이 크며, 투자 결정 시 매우 신중한 권리 분석 및 자금 계획이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 요건: 지하철 1호선, 7호선 온수역 도보 이용 가능.

* 최신 건축물: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물.

* 주거 편의성: 근린생활시설 인접.

* 미래 가치: 지역 개발 가능성 (정비구역 등).

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 선순위 임차인 보증금 299,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징입니다.

* 따라서 입찰가 산정 시, (입찰가 + 인수 보증금)의 총 지출액이 예상 시장 가치를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

* 주변 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 약 500,000,000원 ~ 580,000,000원으로 추정됩니다.

* 이를 감안하면, 잠재적 총 지출액이 시장 가치 범위 내에 있도록 하기 위한 최적의 입찰가는 약 280,000,000원 수준으로 예상됩니다.

* 하지만 이는 보증금 인수 금액을 제외한 순수 입찰가 기준이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 조정될 수 있습니다.

* 따라서, 총 매수 금액(입찰가 + 299,000,000원)이 580,000,000원을 넘지 않도록 신중하게 접근하시는 것이 좋습니다.

* 본 건의 감정가 330,000,000원을 기준으로 입찰 시 총 지출액은 629,000,000원이 되어, 추정 시장 가치를 초과하게 됩니다.

* 주변 지역에 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.