나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121699 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 937-14 대성케이제이 제8층 제803호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-01-21
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경121699 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 937-14 대성케이제이 제8층 제803호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2024타경121699
- 주소: 서울특별시 강서구 월정로 114, 제8층 제803호 (화곡동, 대성케이제이)
- 용도: 도시형생활주택
서울남부지방법원 경매4계 2024타경121699 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로 114, 제8층 제803호 (화곡동, 대성케이제이) | 감정가: 351,000,000원 | 최저가: 115,016,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 서울남부지방법원 2024타경121699 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2024타경121699 (1)
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 937-14 대성케이제이 제8층 제803호
용도: 다세대주택 (도시형생활주택)
감정가: 351,000,000원
토지면적: 6.28㎡ (약 1.90평)
건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평) (전용면적 기준. 분양면적은 별도 확인 필요)
매각대상: 토지/건물 일괄 매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자: 김OO
채무자: 김OO
채권자: 주OOOOOOO
특이사항: 재매각
1.2. 물건 개요
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 상업용시설, 각종 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 일반상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.
1.3. 교통상황
본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며, 근거리에 지하철 5호선 "까치산역"이 소재하고 있는 바, 제반 교통상황은 보통임.
1.4. 건물의 구조 및 이용상태
기호(가)는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제8층 제803호로서, 사용승인일은 2020년 9월 29일입니다.
외벽은 외장 석재붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 마감 등, 창호는 하이샷시 이중창호 등으로 마감되었습니다.
건물은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
1.5. 설비내역
위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 및 주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.
1.6. 토지의 형상 및 이용상태
인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택[도시형생활주택(단지형다세대)], 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.
1.7. 인접 도로상태
본건 건물은 남측 방향으로 노폭 약 6m 내외 및 남서측 방향으로 노폭 약 12m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
1.8. 토지이용계획 및 제한상태
본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.
1.9. 공부와의 차이
없 음.
1.10. 기타참고사항(임대관례 및 기타)
임대관계는 미상임.
1.11. 감정평가서 요약
구분건물감정평가요항표에 따라 평가되었으며, 본 보고서의 1.2~1.10 내용을 포함합니다.
1.12. 입지조건
본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 까치산역이 도보 거리에 있어 교통이 편리합니다. 주변으로는 화곡1동주민센터와 같은 공공시설과 함께 다세대주택, 오피스텔, 상업용 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 일반상업지역에 속해 있어 다양한 상업 활동이 가능한 입지입니다.
1.13. 권리분석
본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
가장 중요한 권리사항은 임차인 관련 조건입니다. "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"으로 진행됩니다. 이는 임차인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 관련 규정에 따라 일부 보증금을 배당받고, 그 배당받지 못한 잔액에 대해서는 낙찰자에게 임차보증금반환청구를 포기한다는 조건입니다. 따라서 낙찰자는 임차인과의 보증금 관련 분쟁 소지가 줄어들 것으로 예상되나, 임대차 계약의 정확한 내용, 임차인의 HUG 배당 현황 등을 반드시 확인하여 최종 인수 부담을 판단해야 합니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.
1.14. 상권분석
본건이 위치한 화곡동 일반상업지역은 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 혼재하는 지역입니다. 까치산역 인근으로 유동인구가 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다. 주거 밀집 지역과 상업 시설이 조화를 이루고 있어 꾸준한 수요가 있을 것으로 보입니다. 다만, 최근 코로나19의 영향으로 상가 공실률이 증가하고 매출이 감소하는 경향도 관찰됩니다.
1.15. 생활정보
지하철 5호선 까치산역을 이용한 도심 접근성이 좋으며, 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 화곡1동주민센터가 위치해 행정 서비스를 이용하기 용이합니다. 주변에 다양한 상점, 식당, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.
1.16. 잠재적 리스크
재매각 물건이라는 점은 이전 경매에서 낙찰이 되지 않은 이유를 파악해야 하는 잠재적 위험 요인입니다. 임차인 관련 조건은 권리분석 시 가장 주의 깊게 살펴야 할 부분으로, 낙찰 후 예상치 못한 채무 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, '중요시설물보호지구(공항)', '진입표면구역', '대공방어협조구역' 등에 포함되어 있어 항공기 소음이나 관련 규제에 영향을 받을 수 있습니다. 서울시 전역이 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축물 높이에 따라 군과의 협의가 필요할 수 있습니다. 주변 지역에서 특정 혐오시설이 있다는 검색 결과는 나타나지 않았습니다.
1.17. 종합 의견
본건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 입지에 있습니다. 일반상업지역에 위치하여 향후 개발 가능성도 엿볼 수 있습니다. 다만, 재매각 물건이며 임차인 관련 복잡한 조건과 공항 관련 지역 지정 등은 면밀한 검토가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 이해하고 신중하게 접근한다면, 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.
1.18. 투자 포인트
비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 내부 상태 양호 기대.
지하철 5호선 까치산역 역세권으로 탁월한 교통 편의성.
일반상업지역 내 위치하여 풍부한 생활 편의시설 및 상업 활동 잠재력.
재매각으로 인한 가격 메리트 발생 가능성. (단, 신중한 가격 산정 필요)
임차인 관련 복잡한 조건의 명확한 이해를 통해 인수 부담 최소화 전략 필요.
법원 정보
서울남부지방법원 경매4계