나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136639 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 827-9 진흥프라우드 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경136639 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 827-9 진흥프라우드 제3층 제303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경136639
• 주소: 서울특별시 금천구 금하로23나길 14, 제3층 제303호 (시흥동, 진흥프라우드)
• 감정가: 300,000,000원
• 최저가: 98,304,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2024타경136639 | 소재지: 서울특별시 금천구 금하로23나길 14, 제3층 제303호 (시흥동, 진흥프라우드) | 감정가: 300,000,000원 | 최저가: 98,304,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경136639 (1)호이며, 부동산 강제경매 물건입니다.

채무자와 소유자는 송OO으로 동일인이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 경매는 '재매각' 사건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 물건 기본 정보 (면적 및 감정가)

소재지

서울특별시 금천구 시흥동 827-9 진흥프라우드 제3층 제303호

용도

다세대주택 (도시형 생활주택)

감정가

300,000,000원

토지면적 (지분)

28. 16제곱미터 (약 8.52평)

건물 전용면적

47. 53제곱미터 (약 14.38평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 물건 상세 분석 (입지 및 구조)

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울탑동초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 건물 및 이용 현황

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 중 제3층입니다.

외벽은 석재 타일 붙임 마감, 창호는 샷시창호이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

현재 이용상태는 주거용으로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 2필지 일단의 세장형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 환경으로서의 용도적합성이 높습니다.

다만, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역 등의 법적 제한이 있으므로, 향후 건축 행위 시 해당 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 경매 진행으로 파악됩니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 건물에 대한 법정지상권 문제 등은 발생하지 않습니다.

등기부 상의 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 말소기준권리 이후의 권리는 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 '재매각'입니다. 이는 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 다시 진행되는 경매를 의미하며, 입찰 전 시장 상황 및 물건 자체의 문제 여부를 면밀히 재검토할 필요가 있습니다.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자(매수인)가 미배당 잔액을 인수할 위험이 해소된 '클린 매각' 조건으로, 입찰자에게 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 현장 방문 및 조사를 통해 임차인의 정확한 현황 및 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 주변 환경 및 투자 요소

4.1. 상권분석 및 생활정보

주변은 '서울탑동초등학교'가 인접하여 교육 환경이 양호한 주거지대입니다.

생활 편의시설: 다세대주택이 밀집한 주거지로, 일상생활에 필요한 소규모 상가 및 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

교통: 버스정류장이 인접해 대중교통 접근성이 보통이며, 차량 접근성도 확보되어 있습니다.

혐오시설: 감정평가서 상 주위환경은 주거지대로 기재되어 있으며, 인근에 대규모의 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 반드시 직접 임장을 통해 주변 환경을 최종적으로 확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 서울시 금천구 시흥동의 2종 일반주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 약 14.38평으로 구성되어 있습니다.

HUG의 임차보증금 잔액 인수 포기 조건부 매각이므로, 권리 분석상의 임차인 리스크는 상당 부분 해소되어 투자 안전성이 높습니다.

재매각 물건이라는 점을 고려하여 입찰 전 시장 가치 대비 최저가 수준을 면밀히 분석하고 시세차익을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

4.3. 투자 포인트

A. 권리 위험 해소: 주택도시보증공사(HUG)의 잔액 포기 조건이 붙어 있어, 낙찰자가 임차인의 미회수 임차보증금을 인수할 위험이 거의 없습니다. 이는 입찰의 안정성을 높여주는 핵심 포인트입니다.

B. 실수요 투자 적합: 초등학교 인근 주거지대로서 실수요자(신혼부부, 3인 이하 가족)의 주거 목적으로 활용 가치가 높습니다.

C. 시세 차익: 재매각으로 인해 유찰이 되었을 경우, 시세 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계