나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141549 [1] 서울특별시 구로구 고척동 268-35 소리하우스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141549 [1] 서울특별시 구로구 고척동 268-35 소리하우스 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경141549
• 주소: 서울특별시 구로구 경인로35길 131-10, 제5층 제502호 (고척동, 소리하우스)
• 감정가: 301,000,000원
• 최저가: 98,632,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2024타경141549 | 소재지: 서울특별시 구로구 경인로35길 131-10, 제5층 제502호 (고척동, 소리하우스) | 감정가: 301,000,000원 | 최저가: 98,632,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경141549 (1)이며, 매각 대상은 서울특별시 구로구 고척동 268-35 소리하우스 제5층 제502호 다세대주택입니다. 감정가는 301,000,000원으로 책정되었으며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 본 경매는 부동산강제경매이며, 재매각 물건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 면적 정보 및 건물 현황

본 물건의 전용 건물면적은 48.68㎡(약 14.72평)이며, 대지권(토지면적)은 28.50㎡(약 8.62평)입니다. 해당 다세대주택은 2019년 11월 18일 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다. 현재 방 2개, 거실 1개, 주방 및 식당 1개, 화장실 1개로 구성된 주택으로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울시 구로구 개봉동 소재 "개봉1동주민센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택단지, 일반 주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 주변 실거주 후기에서도 교통이 좋고 편리하다는 평가가 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하 제한), 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 환경의 안정성이 확보되는 지역입니다. 동측으로 노 폭 약 6미터 포장된 도로와 인접하여 통행 및 주차 여건도 보통 수준입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채무 관계

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 권OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 일반적인 다세대주택 매각 형태입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (필수 확인)

본 건은 **재매각** 물건이므로, 입찰 시 통상적인 최저가 10%가 아닌, 이전 최고가와 입찰할 가격 중 높은 금액의 20%를 입찰보증금으로 요구할 수 있습니다. 법원 공고문을 통해 정확한 보증금액을 확인해야 합니다.

가장 중요한 주의사항은 **'임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'**입니다. 이는 낙찰자가 임차인(또는 HUG)의 미배당 보증금 잔액에 대한 반환 책임을 면제받는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 낙찰 후에도 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 해당 조건 충족 여부에 대한 법원 및 관계기관 문의가 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주변이 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있는 것으로 보입니다. 소규모 상권이 형성되어 있으며, 대규모 상업시설은 인접한 개봉동이나 구로구 주요 거점을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

"개봉1동주민센터" 인근에 위치하며, 일반적인 주거지역으로 생활 환경이 형성되어 있습니다. 검색 결과, 직접적인 혐오시설(예: 대형 쓰레기 처리장, 화장터 등)은 해당 주소 인근에서 특이하게 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 광명시와 구로구 간의 쓰레기 및 하수 처리 관련 협의 사례는 있었으나, 해당 물건지 인근에 직접적인 영향을 미치는 대규모 시설에 대한 정보는 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크

가장 큰 리스크는 **임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각**입니다. 해당 조건이 명확하게 이행 또는 포기되지 않은 상태에서 낙찰받을 경우, 조건 성취 여부에 따라 낙찰 불허가 또는 향후 임차인(또는 HUG)과의 법적 다툼이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 이 조건의 이행 및 해제 여부를 법원 담당 계에 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 물건적 리스크

현장 조사 시 거주인 부재로 내부 구조 및 임대 관계가 미상인 상태입니다. 내부 상태는 건축물현황도 등을 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 구조나 마감재 상태가 감정가에 반영된 표준적인 상태와 다를 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2019년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 전용면적 약 14.7평의 실속 있는 구조(방 2개)를 갖추고 있습니다. 구로구 고척동 내 주거지역에 위치하여 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호합니다. 그러나 **재매각**이라는 점과 **특정 조건부 매각(임차보증금 반환청구권 포기)** 조건이 붙어 있다는 점에서 일반 물건보다 높은 수준의 권리분석과 현장 확인 노력이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

1. **신축급 주택:** 2019년식으로 건물의 노후도가 낮아 향후 거주 만족도가 높고 유지보수 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

2. **실거주 적합:** 방 2개 구조로 신혼부부 또는 1~2인 가구의 실거주 목적으로 적합합니다.

3. **가격적 메리트:** 재매각으로 인해 최저가가 상당히 낮아질 가능성이 있어, 권리적 리스크만 해결된다면 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

4. **고위험-고수익 잠재력:** '조건부 매각'이라는 특수 권리 분석을 성공적으로 완료하고 입찰에 성공할 경우, 일반 물건 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 단, 리스크 관리 실패 시 손실 가능성이 매우 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계