나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146896 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 808-11 아르떼빌 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 북측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 기존 다세대주택, 및 신축된 도시형생활주택(단지형다세대), 주민센터 등이
혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 지하철역은 다소 근거리로 이용사정은 원할한편은 아님.
동측 인근의 등촌로와 남측 인근의 곰달래로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여
이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 제4층 제402호로서 2017.02.02 사용승인 되었음.
필로티형으로 1층에 주차장 설치되어 있고, 방과 거실은 발코니확장형으로 확장되었음.
마감구조는"
외벽; 인조대리석 및 화강석판재 붙임.
내벽: 종이벽지 및 내장용 타일마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1 발코니 등임.

설비내역

위생.급배수시설 구비돠었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설, 승강기시설, 화재탐지
및 경보기, CCTV, 1층에 주차장 설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단 세장형의 평탄한 지반으로 "아르떼빌" 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1), (2): 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항).
가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면
구역(원추표묜)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육자원청애 반드시 확인요망
)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 내역은 미상임.
*. 2019.07.03.서울남부지방법원의 임차등기명령에(2019카임255)에 의거 주택임차
권 설정 되었음. *. (임차보증금:175,000,000원-)
기 타 : 집합건축물대장(전유부, 갑)에 건축과-19723호(2019.06.07)에 의거 위반건축물
표기되어 있음.(무단증축임.)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

물건명: 서울특별시 강서구 화곡동 808-11 아르떼빌 제4층 제402호

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146896 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 808-11 아르떼빌 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건축년도: 2017년 2월 2일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 4층

토지 면적: 16.65㎡ (약 5.04평)

건물 면적: 28.07㎡ (약 8.49평)

건물 제시외면적: 7.50㎡ (약 2.27평) (매각에 포함)

토지 지분: 16.65㎡ (약 5.04평)

건물 지분: 28.07㎡ (약 8.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 188,800,000원

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택 등이 혼재하는 주거지대로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 지하철역은 다소 근거리에 위치하여 이용이 원활한 편은 아님. 동측 인근 등촌로와 남측 인근 곰달래로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2022.09.21, 146,254,932원)

* 소유권 이전: 이재홍 (2017.06.30), 주천주식회사 (2021.10.01)

* 주택임차권: 문수창 (2019.07.03, 175,000,000원) - 말소

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022.09.21, 146,254,932원) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024.12.09, 118,348,385원) - 말소

* 압류: 강서구 (2023.01.05), 서울특별시 (2024.02.01), 강서구 (2025.04.25) - 모두 말소

총 등기부채권액: 321,254,932원

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (문수창)

* 보증금: 175,000,000원

* 전입일자: 2017-06-30

* 확정일자: 2017-06-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기 말소 조건부 매각. HUG 인수 조건 관련하여 상세 확인 필요.

* 임차인: 하상욱

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2022-07-21

* 대항력: 있음

* 비고:

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모두 매각으로 소멸됨.

* 주택임차권(문수창/HUG)은 말소 조건부 매각이며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됨.

* 하상욱 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 실제 권리 관계 및 잠재적 위험에 대한 면밀한 분석이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매/임대)

본건(28.07㎡)의 감정가는 188,800,000원으로, 평당 약 22,237,927원 수준임.

주변 유사 건물 시세 분석 결과, 2019년 준공된 '더원'(19.98㎡)이 216,000,000원에 매매된 사례가 있으며, 이를 평당 가격으로 환산 시 약 35,746,645원 수준으로, 본건 감정가 대비 높은 시세 형성 가능성을 보여줌.

다만, 본건은 건물 노후도가 상대적으로 낮으나(2017년 사용승인), 입지 및 교통 여건, 그리고 위반건축물 등재 및 재매각 이력 등의 위험 요인을 고려하면 시세 반영 시 신중한 접근이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 시설

* 건물: 2017년 2월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층임.

* 내부 구성: 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 (확장형) 등으로 구성되어 있음.

* 마감: 외벽은 인조대리석 및 화강석판재, 내벽은 종이벽지 및 내장용 타일, 창호는 하이샷시 복층유리임.

* 설비: 위생/급배수 시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 1층 주차장 시설을 갖추고 있음.

5.2. 주변 편의시설

* 단지 북측 인근에 화곡4동주민센터가 위치함.

* 주거지역으로 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능함.

* 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 원추표면구역)에 포함되어 있어 건축 및 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

집합건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있으며, 이는 무단 증축으로 인한 것으로 파악됨. 향후 이행강제금 부과, 철거 명령 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

6.2. 대항력 있는 임차인

하상욱 임차인이 대항력을 가지고 있으나, 보증금이 0원으로 신고되어 있음. 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요함.

6.3. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 최초 입찰자가 계약을 포기했거나 해제되었음을 의미함. 이에 대한 원인 파악이 필수적이며, 숨겨진 문제점이나 인수할 권리가 존재할 가능성을 신중히 고려해야 함.

6.4. HUG 인수조건 변경

임차인 문수창(주택도시보증공사) 관련하여, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이는 매수인이 해당 임차인에 대한 보증금 반환 의무를 인수하지 않음을 의미하나, 관련 조건의 정확한 이해와 이행 여부 확인이 중요함.

6.5. 주변 혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 공항 관련 구역에 속해 있어 항공기 소음 등의 영향은 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물인 도시형생활주택으로, 내부 구성은 2룸+거실 형태를 갖추고 있음. 감정가는 188,800,000원 수준이나, 주변 유사 신축 건물 시세 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단됨.

하지만, 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 재매각 이력 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재함. 특히 위반건축물은 향후 명도 및 재산권 행사에 상당한 부담으로 작용할 수 있음.

반면, HUG 인수조건 변경으로 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있어, 해당 임차인으로 인한 금전적 부담은 없을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 재매각 물건으로, 최초 입찰 포기 사유 파악 시 저가 매수 기회 발견 가능성.

* 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 상품성이 양호함.

* 도시형생활주택으로 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요 기대.

* HUG 관련 임차인 조건부 매각으로, 보증금 관련 금전적 리스크 해소 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 위반건축물이라는 중대한 하자, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 재매각 이력 등의 리스크를 내포하고 있음. 이러한 위험 요인을 고려할 때, 감정가(188,800,000원) 수준 또는 약간 상회하는 금액에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적임. HUG 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건은 긍정적 요인으로 작용할 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 210,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근할 것을 권유함.

추천 입찰가: 188,800,000원

입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.