나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146896 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 808-11 아르떼빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146896 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 808-11 아르떼빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2024타경146896 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌로13길 41-7, 제4층 제402호 (등촌동, 아르떼빌) | 감정가: 188,800,000원 | 최저가: 61,866,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경146896 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대)입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 808-11 아르떼빌 제4층 제402호입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각입니다.

감정가는 188,800,000원입니다.

1.2. 면적 정보 (전용면적 및 대지지분)

토지면적(대지권): 16.65㎡ (약 5.03평)

건물 전용면적: 28.07㎡ (약 8.49평)

건물 제시외면적: 7.50㎡ (약 2.27평, 매각에 포함되며 주의사항 확인 요망)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡4동주민센터 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 기존 다세대주택, 신축 도시형생활주택, 주민센터 등이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다. 지하철역 이용 사정은 다소 근거리로 원활한 편은 아니지만, 동측 인근의 등촌로와 남측 인근의 곰달래로에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3. 물건 상세 정보

3.1. 건물의 특징

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제4층 제402호입니다. 사용승인일은 2017.02.02.로 비교적 신축에 가깝습니다.

필로티형 구조로 1층에 주차장이 설치되어 있습니다. 방과 거실은 발코니 확장형으로 확장되어 이용 중입니다.

마감은 외벽 인조대리석 및 화강석 판재 붙임, 내벽 종이벽지 및 내장용 타일 마감, 창호 하이샷시 복층유리로 마감되었습니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

이용 상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수 시설을 구비하고 있으며, 도시가스 보일러에 의한 개별난방시설입니다. 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 소유자 및 채권 관계

소유자 및 채무자는 주OOOO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 경매는 부동산강제경매로 진행 중입니다.

4.2. 임차 관계 및 리스크 분석

본건은 임대 중인 것으로 탐문되나 상세 내역은 미상입니다.

가장 중요한 특이사항은 2019.07.03. 서울남부지방법원의 임차권등기명령에 의거 주택임차권이 설정되어 있다는 점입니다.

임차보증금은 175,000,000원으로, 감정가(188,800,000원) 대비 임차보증금 비중이 매우 높습니다.

만약 이 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인일 경우, 임차보증금 전액 또는 잔액을 낙찰자가 인수(인수주의)해야 하는 심각한 권리상의 리스크가 존재합니다. 입찰 전 필히 임차인의 선순위 여부를 명확히 확인해야 합니다.

4.3. 잠재적 리스크 (제시외 건물 및 위반건축물)

주의사항으로 제시외 건물(7.50㎡)이 포함되어 매각되나, 집합건축물대장에 건축과-19723호(2019.06.07)에 의거 **위반건축물로 표기**되어 있습니다(무단증축).

위반건축물에 대해서는 이행강제금 부과 대상이며, 철거 명령을 받을 수도 있습니다. 낙찰자는 향후 이행강제금 납부 의무 및 원상복구 의무를 질 수 있는 큰 리스크입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 지역 특징 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거 환경의 안정성을 가지고 있습니다.

다만, 공항 시설과 관련하여 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 각종 고도 및 시설 보호 제한이 설정된 지역에 위치합니다. 이러한 제한은 건축물의 높이 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 있는지에 대한 정보는 감정평가서에 명시되어 있지 않으나, 입찰자는 직접 주변 환경 조사를 통해 추가적인 생활환경 요소를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2017년 건축된 비교적 신축급 다세대주택으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

다만, 권리 분석상 **고액의 임차보증금 인수 가능성이 있는 선순위 임차인 존재 여부** 및 **위반건축물(무단증축)에 따른 이행강제금 리스크**라는 매우 중대한 두 가지 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

해당 리스크에 대한 철저한 분석과 충분한 안전마진 확보가 필수적인 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

신축에 가까운 건물 상태(2017년 사용승인) 및 발코니 확장으로 인한 효율적인 실사용 면적.

서울 강서구 내 비교적 저렴한 가격으로 주거용 부동산을 확보할 기회 (단, 임차 보증금 인수액에 따라 최종 투자액 결정).

입찰가 산정 시 위반건축물 이행강제금 및 임차보증금 인수액을 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계