나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경3757 [1] 서울특별시 관악구 신림동 457-1 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경3757 [1] 서울특별시 관악구 신림동 457-1 1층101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경3757
• 주소: 서울특별시 관악구 관천로 137, 1층101호
• 용도: 근린상가

서울중앙지방법원 경매7계 2024타경3757 | 소재지: 서울특별시 관악구 관천로 137, 1층101호 | 감정가: 140,794,000원 | 최저가: 140,794,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울중앙지방법원 2024타경3757 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동 457-1, 1층 101호에 소재한 부동산 강제경매 물건입니다.

본건의 감정가는 140,794,000원입니다.

토지 면적은 11.73㎡(약 3.55평)이며, 해당 토지 지분은 11.73㎡입니다.

건물 면적은 26.49㎡(약 8.01평)이며, 해당 건물 지분은 26.49㎡입니다.

건물의 제시외 면적은 14.10㎡(약 4.26평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 신OO입니다.

주의사항으로는 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

감정평가서 요약에 따르면, 건물은 철근콘크리트구조로 2003년 10월 24일에 사용 승인되었습니다.

건물 구성은 1층 근린생활시설(판매시설), 2층은 다세대주택, 3층부터 5층까지는 각 다세대주택으로 이용 중입니다.

토지는 사다리형의 건부지로 이용되고 있으며, 북측으로 광대로, 서측으로 세로(가)의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

공부상과 현황의 차이로는, 기호(나)가 공부상 "다세대주택"이나 현황 "주거용 및 업무용"으로 이용 중입니다.

제시외 건물로는 판넬조 판넬지붕 단층의 창고 (약 8.1㎡, 약 2.45평), 창고 (약 6㎡, 약 1.81평), 그리고 주택 (약 60.54㎡, 약 18.31평)이 포함됩니다.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "보라매공원" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

교통은 인근에 지하철 2호선 "신대방역"과 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서측으로는 세로(가)의 포장도로와 접하고 있으며, 북측으로는 광대로와 접해 있어 차량 접근성도 양호한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 신OO입니다.

경매 진행 과정에서 말소될 권리 및 인수될 권리에 대한 상세한 분석이 필요합니다.

특히, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지, 인수 시 추가 부담이 발생하는지 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

등기부등본 및 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

감정평가서상 명시된 채권액 및 권리 신고 내역을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건은 1층 근린생활시설(판매시설)로 이용 가능한 점, 그리고 다세대주택으로 구성된 건물이라는 점에서 주거 및 상업 기능을 겸비하고 있습니다.

인근에 보라매공원이 있어 유동인구 확보에 유리하며, 신대방역을 통한 접근성 또한 우수합니다.

주변의 근린생활시설 및 공동주택의 분포를 고려할 때, 소규모 상업 시설이나 주거 관련 서비스업종에 적합한 입지입니다.

다만, 신림동 및 신대방동 지역의 전반적인 상권 흐름과 경쟁 업종 현황을 파악하여 업종 선택에 신중을 기해야 합니다.

제시외 건물 중 주택으로 이용 가능한 부분은 추가적인 임대 수익 창출 가능성을 높입니다.

1.5. 생활 정보

가까운 거리에 보라매공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 산책 및 여가 활동에 용이합니다.

신대방역을 이용하면 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다.

주변에 상업 시설 및 주거 단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

학교, 병원, 마트 등 생활에 필요한 각종 기반 시설 접근성 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

제시외 건물(창고, 주택)의 경우, 건축법상 불법 건축물 여부 및 철거, 이행강제금 부과 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

매각 시 제시외 건물도 포함되어 낙찰자가 원상복구 또는 법적 문제 해결을 위한 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

감정가 대비 낙찰가의 적정성을 판단해야 하며, 부동산 시장 변동성 및 공실 위험 등을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있으며, 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

이용상태의 "공부와의 차이"에서 언급된 현황 "주거용 및 업무용" 사용은 불법 건축물 또는 용도 위반 사항일 수 있으므로 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동, 보라매공원 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

지하철 2호선 신대방역 이용이 편리하며, 공원 인접으로 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

1층 근린생활시설과 다수의 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 및 실거주 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 제시외 건물의 법적 문제, 공부와의 차이 등 잠재적인 리스크 요소를 철저히 파악하고, 현장 조사를 통해 정확한 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

권리 분석을 통해 추가 부담 여부를 명확히 하고, 시장 상황에 맞는 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 교통망(신대방역) 및 쾌적한 공원 인접 입지를 활용한 투자 가치.

1층 상가 및 다가구 주택으로 구성되어 다양한 임대 수익 창출 가능성.

인근 지역 개발 가능성 및 잠재적 시세 상승 기대.

다만, 제시외 건물의 법적 문제 해결 및 추가 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고 투자에 임해야 합니다.

철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 물건의 가치를 정확히 평가하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매7계