나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경122955 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-305 신안온누리 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울관광고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재해 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 503호로서,
외벽: 치장 벽돌 붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로(가)의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 194미터), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024.09.10-2029.09.09).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경122955 (1)

물건 종류: 다세대주택

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-305 신안온누리 5층503호

건물 면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

토지 면적: 17.68㎡ (약 5.35평)

건물 용도: 다세대주택

감정가: 191,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, "서울관광고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로는 포장된 도로에 접해 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 5층 건물 중 5층에 위치한 503호입니다. 외벽은 치장 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 건물 내부에는 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건축물대장상 사용승인일은 2014년 1월 23일로 확인됩니다. 토지는 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 10일자 잠실세무서장의 압류입니다.

등기부등본 상 확인된 채권 권리로는 압류, 근저당, 주택임차권 등이 있으나, 대부분 말소기준권리보다 후순위이거나 법원 집행에 따라 말소될 예정입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인: 고나경 (성함은 고 로 마스킹 처리)

* 전입/확정일자: 2021년 8월 30일 / 2021년 8월 2일

* 보증금: 233,000,000원

* 배당신고일자: 2023년 9월 14일

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(을5)은 말소 예정이 아닌 '인수'로 기재되어 있으며, 임차인 고나경은 보증금 233,000,000원에 대해 대항력을 갖추고 있습니다.

* 물건명세서 특이사항에도 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기'가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 명시하고 있습니다.

따라서, 본 건 매수인은 임차인 고나경에게 지급된 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 하는 큰 위험을 부담하게 됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 봉천동 일대는 주거 지역으로서 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 상권의 형성보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 본 건 인근에 서울관광고등학교가 위치하고 있으며, 기타 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경은 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 용이하며, 차량 접근성도 보통입니다.

* 편의시설: 대규모 상업 시설보다는 지역 생활 편의를 위한 소규모 상가 및 마트, 병원 등이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보와 주변 검색 결과, 본 물건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 구역 내 토지를 취득하는 경우, 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 매수 과정에 추가적인 행정 절차를 요구할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크로, 임차인 고나경의 보증금 233,000,000원 중 배당받지 못한 금액 전액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 임차인의 보증금이 건물의 감정가(191,000,000원)를 초과하는 상황으로, 매수인의 추가 부담이 매우 클 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 입지에 있습니다. 그러나 현재 가장 큰 쟁점은 보증금 233,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 건물의 감정가 및 추정 시세보다 높은 금액으로, 매수인의 상당한 추가 자금 투입 또는 손실을 감수해야 함을 의미합니다. 잠재적 가치 대비 인수해야 할 채무가 크다는 점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 임차인 인수 보증금이라는 큰 부담이 존재하므로, 유찰을 거듭할 경우 감정가 또는 시세 대비 매우 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 주거지로서의 가치: 봉천동 일대의 주거 수요는 꾸준하며, 소형 주거 공간으로서의 잠재력은 있습니다.

* 부동산 강제경매: 채권자의 신청으로 진행되는 경매 절차로, 법적인 틀 안에서 진행됩니다.

1.9. 예상 입찰가 산정

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 건물의 전용면적(29.60㎡) 기준으로 1㎡당 약 284만원에서 530만원 선의 가격대를 형성하고 있습니다. 이를 바탕으로 본 건의 시세는 약 1억 4,500만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

하지만 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 233,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이 가장 중요하게 고려되어야 합니다. 이 금액은 건물의 추정 시세와 감정가를 모두 초과합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 단순히 시세나 감정가를 기준으로 산정하기 어렵습니다. 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 낮은 금액으로 입찰가를 책정해야 합니다.

현 상황을 고려할 때, 매수인이 부담할 총액이 1억 4,500만원(추정 시세)을 넘지 않도록 하려면, 입찰가는 1억 4,500만원에서 233,000,000원을 제외한 마이너스 금액이 됩니다. 이는 현실적으로 불가능한 상황이므로, 낙찰을 받더라도 상당한 손실을 감수하거나, 임차인과의 협의를 통해 보증금 부담을 줄이는 방안이 반드시 선행되어야 합니다.

감정가 1억 9,100만원 대비 인수 보증금 2억 3,300만원이 훨씬 높다는 점을 감안할 때, 본 건의 입찰은 사실상 차순위권자 또는 임차인 측에서 인수하거나, 권리관계의 명확한 재확인 및 특수 조사 후 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 인수해야 할 막대한 보증금을 종합적으로 고려하여, 투자자는 본인의 위험 감수 수준에 따라 매우 공격적인 (낮은) 입찰가를 고려해야 합니다. 만약 공격적으로 입찰한다면, 감정가의 50~60% 수준인 95,000,000원 ~ 115,000,000원 사이의 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 총 취득 비용(입찰가 + 233,000,000원)이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높음을 인지해야 합니다.

본 물건은 '인수 보증금' 리스크가 매우 크므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사, 그리고 임차인과의 협상 가능성을 면밀히 검토한 후에 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.