나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123842 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123842 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경123842
• 주소: 서울특별시 관악구 남현3길 39, 비동 2층201호 (남현동,씨에스타운)
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매7계 2024타경123842 | 소재지: 서울특별시 관악구 남현3길 39, 비동 2층201호 (남현동,씨에스타운) | 감정가: 271,000,000원 | 최저가: 56,834,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경123842 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경123842 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 271,000,000원

토지면적: 20.94㎡ (약 6.33평)

건물면적: 26.49㎡ (약 8.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 관악구 남현동에 위치하며, 지하철 2호선 및 4호선 사당역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 곳입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

사당역은 서울의 주요 업무 지구로의 접근성이 뛰어나 직주근접성이 우수한 입지입니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

2.2. 1. 건물

건물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 중 2층 201호입니다.

외벽은 석재 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 이중 창으로 되어 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

다만, 공부상 2층 201호이나 현황은 2층 201(A)호와 2층 201(B)호로 나뉘어 사용 중인 점은 실제 현장 확인 및 명도 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

2.2. 2. 토지

토지는 사다리형의 평탄한 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

토지면적은 20.94㎡ (약 6.33평)이며, 건물면적은 26.49㎡ (약 8.01평)입니다.

토지와 건물은 일괄하여 매각 대상입니다.

본건은 남측으로 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

2.3. 1. 용도지역 및 지구

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 제2종일반주거지역은 건폐율 60%, 용적률 200% 이하로 건축이 가능하여 비교적 다양한 건축 행위가 허용됩니다.

또한, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2.3. 2. 기타 규제 사항

가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:150m), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등의 규제를 받고 있습니다.

특히, 역사문화환경보존지역의 경우, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규에 따른 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있으므로, 반드시 관련 부서에 문의하여 정확한 내용을 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 인수되는 권리

본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다.

등기사항전부증명서상 2022년 4월 12일자로 주택임차권이 등재되어 있습니다. 이는 2022년 3월 24일 서울중앙지방법원의 임차권등기명령에 의한 것입니다.

이 임차권은 말소기준권리보다 선순위일 가능성이 높아 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 따라서 임차권의 상세 내용(대항력 유무, 확정일자, 배당 여부 등)을 면밀히 분석하고, 권리 분석 전문가의 정밀 진단을 받는 것이 필수적입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 특성

사당역 인근 지역은 서울 남부의 주요 교통 요충지로서, 주거 기능과 함께 다양한 상업 및 업무 시설이 발달해 있습니다.

주변에 대형마트, 병원, 학교, 관공서 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 환경이 우수합니다.

다세대주택이 밀집한 지역 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.1. 1. 주변 시설

주변에는 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에 주거 및 상업 지역이 주로 분포하며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다.

사당역을 중심으로 형성된 상권은 생활 편의성이 높으며, 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 이동이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

5.1. 권리 관계

선순위 주택임차권의 존재는 낙찰 후 인수 여부 및 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 임차권의 세부적인 법적 효력을 정확히 파악해야 합니다.

5.2. 공부와 현황 불일치

공부상 2층 201호이나 현황 201(A), 201(B)호로 사용 중인 점은 불법 건축물 여부, 구분등기 문제, 또는 임의 변경 가능성 등 추가적인 확인이 필요한 사항입니다. 이는 향후 재산권 행사나 법적 문제 발생 시 걸림돌이 될 수 있습니다.

5.3. 지역 규제

역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 건축 행위, 증축, 리모델링 등에 대한 제한이 따를 수 있습니다. 해당 지역의 구체적인 규제 내용을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 입지적 강점

사당역 역세권이라는 탁월한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있어 높은 주거 선호도를 보입니다. 서울 주요 도심으로의 접근성이 매우 뛰어나 직주근접성이 필요한 수요층에게 매력적입니다.

6.2. 가격 경쟁력

감정가를 기준으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 경매 특성상 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 잠재력이 있습니다.

6.3. 활용 방안

안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 임대용 주택으로 활용 가능성이 높습니다. 또한, 직접 거주하며 생활하기에도 좋은 환경을 제공합니다.

7. 종합 의견

7.1. 최종 검토

본 물건은 사당역 역세권이라는 강력한 입지적 장점을 가진 다세대주택입니다.

다만, 선순위 임차권 등기, 공부와 현황의 불일치, 그리고 다양한 지역 규제는 낙찰 전에 반드시 심도 있는 권리 분석과 현장 조사를 통해 명확히 파악하고, 잠재적 리스크를 충분히 인지한 후 신중하게 접근해야 합니다.

이러한 위험 요인들을 철저히 관리하고, 정확한 권리 분석 및 명도 계획을 수립한다면, 향후 시세 차익이나 꾸준한 임대 수익을 기대해볼 수 있는 잠재력 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매7계