나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123842 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 지하철 "사당역" 남서측 근거리에 위치며 주위는 단
독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스 정류장 및 지하철과의 접근성으로 보아 대중교통 이용
의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 201호로서,
외벽 : 석재 등 마감,
창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

다세대주택(별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로 다세대주택 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(자세
한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지
역(자세한 사항은 문화체육관로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

본건은 공부상 2층 201호 이나, 현황은 2층 201(A), 2층 201(B)호임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2022.03.24일 서울중앙지방법원의 임차권등기명령(2022카임30115)으로
2022.04.12일자로 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2024타경123842 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 2층201호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 토지면적

20. 94㎡ (약 6.33평)

1.5. 건물면적

26. 49㎡ (약 8.01평)

1.6. 감정가

271,000,000원

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 지하철 2호선 및 4호선 사당역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 도심 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장 및 지하철역과의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 현황

토지는 사다리형의 평탄한 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측으로 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 3일 접수된 강제경매 개시결정(서울중앙지방법원 2024타경123842)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 강 (강민호): 보증금 145,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-03-21, 확정일자 2019-08-07, 배당신고일자 2022-04-12, 대항력 있음.

* 김 (김동용): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-04, 확정일자 2021-04-12, 배당신고일자 2025-02-17, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

* 주택임차권 (강민호): 등기부상 을구 5번(2022.04.12. 접수)으로 등재되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. (보증금 145,000,000원)

3.4. 기타 권리사항

등기부등본상 다수의 압류 및 가압류 권리가 존재하나, 이는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

사당역 인근의 상업 및 주거 혼재 지역으로, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

4.2. 최근 매매 사례 (JSON 분석)

* 2026년 5월, 남현동, 27.82㎡ 다세대주택, 380,000,000원 (평당 약 45.2백만원)

* 2026년 5월, 남현동, 50.66㎡ 다세대주택, 480,000,000원 (평당 약 31.4백만원)

4.3. 시세 추정

본건은 전용면적 약 8.01평으로, 최근 유사 면적의 다세대주택 거래 사례(27.82㎡, 3.8억원)를 고려할 때, 평당 약 4,500만원 수준의 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 이를 감안하면 본건의 시세는 약 360,000,000원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

사당역 인근으로 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 인프라가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

건축물대장 상 201호를 2세대로 무단 대수선하여 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수

임차인 강 (보증금 145,000,000원)은 대항력이 있으며, 배당받지 못할 경우 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

6.3. 공부와의 차이

현황 2층 201(A), 201(B) 2세대로 이용 중이나, 공부상에는 2층 201호로 등재되어 있어 현황과 공부상의 차이가 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 현시점 기준으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사당역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 위반건축물 등재와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 본 건의 투자 가치를 크게 하락시킬 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 또한, 공부와 현황의 차이로 인한 문제 발생 가능성도 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 가치

사당역 역세권의 입지적 장점은 향후 시세 상승의 잠재력을 제공합니다.

8.2. 소형 면적

전용면적 약 8평대의 소형 주택으로, 1인 가구나 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

8.3. 리스크 관리

위반건축물 문제 해소 가능성, 임차인과의 협상 또는 명도 전략 수립이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 271,000,000원

9.2. 추정 시장가 (위반건축물 감안): 약 307,000,000원

9.3. 인수 보증금 (강 ): 145,000,000원

본 건은 대항력 있는 임차인 강 의 보증금 145,000,000원을 인수할 경우, 총 투자금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 감안되어야 합니다. 추정 시장가(약 307,000,000원)를 고려하고, 인수 보증금(145,000,000원)을 제외한 실제 낙찰 가능 금액은 약 162,000,000원 이하가 이상적입니다. 그러나 채권자(강민호)의 경매 신청 채권액이 165,510,547원임을 감안할 때, 경쟁을 통해 입찰가가 상승할 수 있습니다.

안정적인 수익을 확보하기 위해서는 총 투자금액이 시장가를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

최종 예상 입찰가: 190,000,000원 (총 예상 투자금액: 약 335,000,000원)

상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 높은 리스크를 수반하므로, 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.