나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124760 [1] 서울특별시 중구 신당동 251-73 9층904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "성동글로벌경영고등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 "통칭" 엘바움 제9층 제904호로서 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,6호선 환승역인 "신당역"과 지하철 2,4,5호선 환승역인 "동대문역사문화공원역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제904호로서
(사용승인일 : 2020.11.03.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1은 현황 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.(후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 난방설비, 기계식주차장 설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서 현황 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 퇴계로73가길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124760 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 251-73 9층904호

용도: 도시형생활주택 (현황 추정) / 업무시설 (건축물대장상)

감정가: 240,000,000원

토지면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

건물면적: 14.54㎡ (약 4.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 9층 904호

사용승인일: 2020년 11월 03일

건물 외벽: 석재 붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비: 기본적인 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 기계식 주차장 등 구비 추정

1.3. 토지 정보

형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서 현황 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 퇴계로73가길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "성동글로벌경영고등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,6호선 환승역인 "신당역"과 지하철 2,4,5호선 환승역인 "동대문역사문화공원역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 근저당 (박기석, 2023-06-30, 18,200,000원))

말소되는 권리:

* 근저당 (박기석, 2023-06-30, 18,200,000원)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2024-05-29, 10,000,000원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2024-12-06, 240,000,000원) - 본건 경매와 관련된 것으로 보임

* 압류 (국민건강보험공단, 2024-12-18)

* 소유권이전 3번신탁등기말소 (임대현, 2021-09-03)

인수되는 권리:

* 주택임차권 (왕 ) - 을구 2번

* 권리금액: 240,000,000원

* 전입일자: 2021년 09월 02일

* 확정일자: 2021년 08월 19일

* 배당신고일자: 2023년 11월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 왕

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 240,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 왕 이 존재하며, 보증금 240,000,000원을 인수해야 하는 조건입니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 투자 고려사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보들을 종합 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 거래 사례가 명확하지 않아 정확한 시세 산출에 한계가 있습니다.

다만, 인근의 다세대/연립주택 거래 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 세광하이츠빌라 (1996년식, 42㎡/12.7평): 32,500만원 (2026년 3월) - 약 2,559만원/평

* 블루빌 (2015년식, 26.895㎡/8.1평): 41,000만원 (2026년 3월) - 약 5,061만원/평

* (333-46) (2014년식, 31.955㎡/9.6평): 28,250만원 (2026년 3월) - 약 2,942만원/평

본건은 2020년 준공된 신축 건물로, 연식 대비 가치가 높을 수 있으나 면적이 14.54㎡ (약 4.40평)으로 매우 협소합니다. 특히, 최고가 시세 적용 시에도 전체 면적 대비 높은 가격대로 해석됩니다.

4.2. 주변 시설

* 학교: 성동글로벌경영고등학교 인근

* 교통: 신당역, 동대문역사문화공원역 도보 접근 가능 (2,4,5,6호선 이용)

* 편의시설: 일반적인 업무, 상업, 주거시설 혼합 지역으로 근린생활시설 이용 가능

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합할 수 있습니다. 신당역 및 동대문역사문화공원역 인근으로 직장 접근성이 용이합니다.

5.2. 인프라

해당 지역은 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 왕 이 존재하며, 보증금 240,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 인수되는 보증금이 감정가와 동일하여, 최악의 경우 총 지출액이 감정가의 두 배가 될 수 있습니다.

6.2. 건축물대장상 용도 불일치

건축물대장상 주 용도는 '업무시설'이나, 현황은 '도시형생활주택'으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 추후 법적 문제, 재산권 행사 제한, 또는 대출 등 금융 이용에 제약을 받을 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.3. 협소한 면적

14. 54㎡ (약 4.40평)의 전용 면적은 1인 가구에게도 매우 작은 공간으로, 활용도가 제한적일 수 있습니다.

6.4. 권리관계 복잡성

소유권이전 3번 신탁등기 말소 등 과거 권리관계가 복잡했던 이력이 있을 수 있어, 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축 소형 도시형생활주택으로, 서울 도심 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원 인수 조건과 건축물대장상 용도 불일치라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 임차인 보증금 인수 부담이 매우 커, 해당 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하는지 여부가 본건의 투자 수익성을 결정하는 핵심 요인이 될 것입니다. 신중한 권리 분석과 임차인 배당 예측이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2020년) 건물로 최신 시설 및 깔끔한 상태 기대

* 서울 도심 (중구), 더블 역세권 (신당역, 동대문역사문화공원역)의 우수한 입지

* 1인 가구 수요를 겨냥한 소형 면적 (단, 면적 자체는 매우 협소함)

* 경매를 통한 시세 대비 저렴한 매입 가능성 (인수 부담 감안 시)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 낙찰 후 매수인이 추가로 부담할 수 있는 금액이므로, 이를 제외하고 '순수 투자금' 관점에서 접근해야 합니다.

제공된 정보 중 '권리분석' 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에서는 '배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있어, 대항력있는 임차인의 보증금 240,000,000원 인수 위험이 상존합니다.

만약 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수한다면, 본건의 입찰가는 감정가(240,000,000원) 또는 그 이하로 고려할 수 있습니다. 주변 시세 및 면적을 고려할 때, 신축 건물임을 감안하여 보수적으로 접근 시 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위 : 190,000,000원 ~ 230,000,000원

이는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다고 가정했을 때의 범위입니다. 만약 임차인이 배당을 전액 받지 못하고 보증금을 인수해야 한다면, 상기 입찰가에 240,000,000원을 추가로 부담하게 되므로, 총 지출액이 상당히 높아져 투자 수익성이 악화될 수 있습니다. 따라서, 본건 입찰 시에는 임차인 보증금 배당 예상 결과를 반드시 확인하고, 인수 부담 가능성을 염두에 둔 신중한 결정이 필요합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 분석한 결과, 본 건의 면적(14.54㎡)과 신축 연식(2020년)을 고려할 때, 유사 거래 사례 대비 고가로 감정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

주변에 혐오시설은 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과 상 확인되지 않았습니다.

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