나이스옥션 법원경매 순천 2023타경1743 [1] 전라남도 순천시 용당동 748 용당피오레아파트 102동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2023.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 용당동 소재 용당피오레 102동 내에 위치하고 주위는
동.서.남측으로는 시가지 인근 야산지대 및 호수공원, 북측으로는 주거용 및
근린생활시설 등의 주상 혼용지대임.

교통상황

본건 북측 인근에 간선도로가 통과하여 대중교통 이용 등은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 22층 건물 중 5층 502호(계단식, 준남향)로서,
외벽 : 시멘몰탈페인트 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형으로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진.출입로 개설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 대지권 미등기 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권은 미등기, 그 대지권의 종류는 소유권, 비율은 60750.8분의 54.2067임(최저매각가격에 대지권 가격 포함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경1743 (1) 사건번호의 본건은 전라남도 순천시 용당동 748에 소재한 용당피오레아파트 102동 5층 502호입니다.

본 아파트는 2012년 11월 27일에 사용승인되었으며, 해당 물건의 용도는 아파트입니다.

전용면적은 84.07㎡ (약 25.44평)이며, 분양면적은 90.62㎡ (약 27.41평)입니다.

감정가는 247,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본 아파트는 순천시 용당동에 위치하며, 단지 동측, 서측, 남측으로는 시가지 인근 야산지대 및 호수공원이, 북측으로는 주거용 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

단지 북측 인근에 간선도로가 통과하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

주변으로 봉화산이 가까이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 동천 인근에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제경매입니다.

말소기준권리는 2013년 4월 11일 접수된 광주은행의 근저당권(115,000,000원)입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 총 채권액은 213,250,000원입니다.

주의사항으로, 본건의 대지권은 미등기 상태이며, 대지권의 종류는 소유권이고 비율은 60750.8분의 54.2067입니다.

최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으며, 매수인은 대지권 등기를 위해 분양자와 공동으로 신청해야 하므로 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 아파트 단지 주변으로 상업 시설 이용이 편리합니다.

간선도로에 인접하여 상업 및 편의시설에 대한 접근성이 양호합니다.

주변에 호수공원이 위치하고 있어 주거 쾌적성을 더하며, 단지 내 편의시설 외에도 지역 내 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

용당피오레 아파트 단지는 총 1055세대로 이루어져 있으며, 총 40대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 입주민들의 편의를 높이고 있습니다.

특히, 지하에는 75대의 전기차 충전기가 설치되어 있어 최신 편의 시설을 갖추고 있습니다.

인근에 호수공원이 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용하기 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 상태입니다. 매수 후 대지권 등기 절차를 진행해야 하며, 이 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

본건은 재매각 물건으로, 최초 매각 과정에서 유찰 또는 기타 사유로 인해 취하되었을 가능성이 있습니다.

임대관계가 미상인 점은 명도 진행 시 예상치 못한 임차인의 존재 또는 권리 주장이 있을 경우 추가적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

순천시 용당동에 위치한 용당피오레 아파트 102동 5층 502호는 제3종일반주거지역에 속하며, 2012년 준공된 비교적 신축에 속하는 아파트입니다.

본건은 준남향의 계단식 구조로 되어 있으며, 주거용으로 이용 중에 있습니다.

주변의 호수공원과 야산, 그리고 시가지 및 상업 지역이 어우러진 환경은 주거 만족도를 높여줄 것으로 예상됩니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 아파트 단지 내에서도 다양한 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

권리 관계는 명확하나, 대지권 미등기라는 특수 사항은 반드시 확인하고 고려해야 합니다.

최근 실거래가 추이를 볼 때, 본건의 감정가와 유사한 수준에서 거래가 이루어지고 있어 가격 측면에서의 안정성을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

재매각 물건이라는 점에서 최초 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

인근 호수공원 및 시가지와의 근접성은 주거 만족도와 함께 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

순천시 제3종일반주거지역이라는 점은 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대하게 합니다.

대지권 미등기 관련 이슈를 해결하면 온전한 소유권을 확보할 수 있으며, 이는 장기적인 투자 관점에서 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 247,000,000원

최근 매매가 (2026년 7월, 19층, 84.85㎡): 247,000,000원

최근 매매가 (2026년 7월, 1층, 84.07㎡): 210,000,000원

최근 전월세 (2024년 11월, 5층, 84.07㎡): 보증금 130,000,000원

본건은 재매각 물건이며, 대지권 미등기라는 특수성이 있어 시세 대비 할인된 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 2026년 7월에 거래된 1층 물건이 210,000,000원에 거래된 점과, 같은 층수나 유사 면적의 19층 물건이 감정가와 동일한 247,000,000원에 거래된 점을 고려해야 합니다.

하지만 대지권 미등기 및 명도 관련 비용, 재매각으로 인한 불확실성 등을 고려하여 보수적인 입찰가가 필요합니다.

이에 따라, 최근 거래 사례와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 215,000,000원 ~ 230,000,000원 사이로 제안합니다.

현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.