나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2153 [1] 경상남도 창녕군 고암면 원촌리 470 임야 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2153 [1] 경상남도 창녕군 고암면 원촌리 470 임야 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2021타경2153 | 소재지: 경상남도 창녕군 고암면 원촌리 470 | 감정가: 2,493,857,930원 | 최저가: 1,276,855,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2021타경2153 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2153 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 고암면 원촌리 470

용도: 임야

감정가: 2,493,857,930 원

토지면적: 99,731.00㎡ (약 30,169.0 평)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자: 조OOOOOO

채무자: 백OO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 경상남도 창녕군 고암면 원촌리에 소재하며, "매산마을회관"으로부터 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 소규모 공장, 농경지, 묘지, 임야 및 군부대 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 일부 필지(기호 28~33)까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 목록 1~27, 34~45번지는 지적도상 맹지이며, 목록 28~30번지 역시 맹지이나 현황 도로가 소재하고 있어 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 재매각 물건으로, 최저매각가의 20%를 매수 신청 보증금으로 준비해야 합니다. 권리관계 상 특이사항으로는 유치권, 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요 등이 명시되어 있습니다. 과거 공사대금에 대한 유치권이 신고되었으나, 신청채권자의 확약서 제출 및 유치권자(전병철, 도원건설)의 취하서 제출로 현재는 소멸된 것으로 보입니다. 그러나 분묘기지권의 성립 여부는 불분명하며, 토지 일대에 연고 미상의 분묘가 다수 소재하는 점은 잠재적 분쟁 소지가 있습니다. 또한, 목록 1~26, 31, 33~36번지 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 본 건은 일괄매각으로 진행됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 창녕군 고암면 원촌리 일대는 전형적인 농촌 지역으로, 주거, 농업, 소규모 공업 시설 등이 혼재된 복합적인 특성을 보입니다. 과거 대규모 대지조성사업계획 승인 신청이 있었으나 현재 취하된 상태로, 향후 개발 잠재력은 불확실하며, 관련 지구단위계획 또한 5년 내 재인허가 없이는 자동 실효될 수 있습니다. 따라서 현재로서는 즉각적인 상업적 개발이나 투자는 제한적이며, 지역의 자연환경 및 농업 기반 활동이 주를 이루는 곳으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 건은 시골 지역에 위치하여 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다. "매산마을회관"이 인근에 있으며, 군부대가 근접해 있다는 점도 생활 환경의 일부를 구성합니다. 넓은 임야 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 경우 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 개발 행위에 대한 제한입니다. 과거 대규모 개발 계획이 취하되었고, 5년 내 재인허가가 없을 경우 지구단위계획이 실효되며 개별 필지별 개발 행위가 불가합니다. 다수의 토지가 맹지이며, 접근이 어려운 점도 고려해야 합니다. 또한, 토지 전반에 걸쳐 분묘가 다수 소재하고 있어 분묘기지권 성립 여부 및 이로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 저류시설, 도로, 하수도, 소공원, 주차장, 하천구역, 사방지 등 각종 공법상 제한 사항이 다수 존재하여 토지의 실질적 이용에 제약이 따릅니다. 일부 토지는 공부상의 지목과 실제 이용 현황(묘지, 인접지 마당, 도로 등)이 상이하여 혼란을 야기할 수 있으며, 타인 점유로 인한 가치 하락 요인도 있습니다. 재매각 물건으로 보증금 비율이 20%로 높으며, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 인근 군부대 위치는 소음이나 개발 규제 등의 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군에 위치한 대규모 임야로, 높은 감정가와 함께 재매각이라는 점, 그리고 복잡한 권리관계와 다수의 공법상 제한 사항을 내포하고 있다는 점에서 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 과거 대규모 개발 계획이 무산되었고, 현재로서는 개별 필지 개발은 물론이고 토지 이용 전반에 걸쳐 상당한 제약이 따릅니다. 다수의 분묘 존재, 맹지, 공부와 다른 현황 등은 추가적인 확인과 해결 노력이 필요한 부분입니다. 이러한 복합적인 문제들로 인해 일반적인 투자자에게는 부적합할 수 있으며, 해당 지역의 개발 가능성, 임야로서의 가치, 혹은 법률적/행정적 문제를 해결할 수 있는 전문성을 갖춘 투자자에게만 제한적으로 고려될 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

대규모 토지로서 미래 가치: 현재 개발 계획은 취하되었으나, 향후 지역 개발 상황 변화에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 이는 장기적인 관점에서 접근해야 할 포인트입니다.

원자재 및 산림 자원 가치: 임야 자체로서의 산림 자원 가치나, 토지로서의 보유 가치를 고려할 수 있습니다.

개발 가능성: 만약 과거 취하되었던 대규모 개발 계획이 재추진되거나, 새로운 개발 계획이 수립된다면 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 이는 매우 불확실한 요소입니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계