나이스옥션 법원경매 창원 2024타경103638 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 400-39 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경103638 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 400-39 대지 경매

• 사건번호: 2024타경103638
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 400-39
• 용도: 대지

창원지방법원 경매9계 2024타경103638 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 400-39 | 감정가: 151,800,000원 | 최저가: 17,826,000원 | 용도: 대지

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경103638 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 400-39

용도: 대지

감정가: 151,800,000원

토지면적: 393.00㎡ (약 118.9평)

매각대상: 기타 (공유물분할을위한경매)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 손OO

1.2. 물건 상세 분석

1.2. 1.입지 조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 대산면 제동리 소재 상포마을 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지와 주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

교통 및 접근성: 대상 토지까지 차량 접근이 불가능한 맹지 상태이며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 지적도상 맹지임을 감안할 때, 실제 접근성 확보를 위한 방안 마련이 필수적입니다.

토지 형태 및 이용 현황: 본건은 부정형의 평지로서 현재는 주거나지 상태로 이용 중입니다. (건물 면적이 0이므로 나대지 상태로 간주)

1.2. 2.권리 분석

경매 종류 및 특이사항: 본 경매는 '공유물분할을위한경매'로 진행되며, '재매각' 물건입니다. 특이사항으로 '법정지상권'의 성립 가능성이 언급되어 있습니다. (다만, 현재 건물 면적이 0이므로, 제외된 제시외 건물이나 비닐하우스와 관련될 가능성이 있습니다.)

등기부상 권리관계: 채권자는 손OO이며, 공유물분할을 위한 경매 절차에 따라 진행됩니다. (구체적인 등기부상 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.)

기타 권리 사항: '법정지상권' 성립 가능성이 있으나, 이는 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 비닐하우스와 연관될 수 있습니다. 해당 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.2. 3.상권 분석

지역 특성: 본건이 위치한 대산면 제동리는 농경지와 소규모 주택이 분포하는 전형적인 농촌 지역입니다. 따라서 인근의 상업 활동보다는 농업 관련 활동 및 지역 주민을 위한 기초적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

잠재적 상업 가치: 현재 상태로는 직접적인 상업 활동을 위한 입지로는 부적합합니다. 토지의 활용은 향후 개발 가능성이나 특정 목적(예: 농업 시설, 창고 등)에 따라 고려될 수 있습니다.

1.2. 4.생활 정보

주변 편의시설: 상포마을 인근에 위치하나, 차량 접근이 어려운 맹지라는 점을 고려할 때, 기본적인 편의시설 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 마을 또는 창원 시내로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

주변 환경: 현재 주위는 농경지, 주택 등으로 형성되어 있어 비교적 조용한 농촌 환경을 유지하고 있습니다. 외부 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 주변 농경지 등에서 발생하는 환경적 요인은 고려할 필요가 있습니다.

1.2. 5.잠재적 리스크

맹지 및 접근성 문제: 본건은 지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가능하여, 토지 이용 및 재산권 행사에 상당한 제약을 초래합니다. 이로 인해 향후 건축 행위나 토지 활용 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

경계 불분명 및 측량 필요: 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하므로, 정확한 경계 파악을 위해 전문적인 지적 경계 측량이 필수적으로 요구됩니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 됩니다.

매각 제외 물건 관련: 본건 지상에 소재하는 제시외 건물 및 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 이들 물건과 관련된 법정지상권 등 권리 관계는 별도로 확인하고 해결해야 할 수 있습니다.

기타 특이사항: '재매각' 물건으로, 이전 매각 과정에서 유찰된 원인이 현재 물건에도 동일하게 작용하고 있을 가능성이 높습니다. 최저매각가격이 제시외 건물 소재로 인해 제한받는다는 점은 향후 가격 상승 여력에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

1.3. 종합 의견

장점:

- 공유물분할을 위한 경매로, 지분 문제가 아닌 전체 토지에 대한 매각 절차입니다.

- 농촌 지역 내 토지로서, 향후 개발 또는 특정 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

단점:

- 맹지이며 차량 접근이 불가능한 심각한 접근성 문제입니다.

- 지적 경계가 불분명하여 측량 및 경계 확정 작업이 필요합니다.

- 매각 제외 물건(제시외 건물, 비닐하우스)으로 인한 권리관계 복잡성 및 법정지상권 문제의 소지가 있습니다.

- 농촌 지역 특성상 즉각적인 상업적 가치는 낮습니다.

1.4. 투자 포인트

잠재적 활용 방안:

- 건축 가능한 대지로 활용하기 위해서는 인접 토지와의 협의를 통해 맹지 문제를 해결하고 도로를 확보해야 합니다.

- 계획관리지역이므로, 향후 농업 관련 시설, 창고, 또는 소규모 개인 주택 등으로의 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

- 지자체와의 협의를 통해 도로 신설 또는 인접 토지와의 지분 교환 등 다각적인 접근이 필요합니다.

투자에 대한 고려 사항:

- 맹지 및 접근성 문제를 해결하기 위한 현실적인 비용과 노력을 충분히 고려해야 합니다.

- 지적 경계 측량 및 법정지상권 관련 문제 해결에 필요한 추가 비용 및 시간을 감안해야 합니다.

- 농촌 지역의 특성과 개발 규제(가축사육제한, 배출시설설치제한 등)를 면밀히 검토해야 합니다.

- 재매각 물건임을 감안하여, 이전 유찰 원인을 파악하고 현재 가격이 그 원인을 반영하고 있는지 분석하는 것이 중요합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매9계